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    經歷了2005年房地產市場轉折的洗禮，我國房地產市場的泡沫得到擠壓，房地產企業的頭腦得以清醒，越來越多的房地產商和業內人士認為這輪房地產調控的積極效應已在日益顯現，房地產市場發展進入了總體平穩的可控階段，通過進一步的努力我國房地產業將進入真正的良性循環，為“十一五”期間的規范和合理發展奠定堅實的基礎。

　　房地產市場預期開始回暖
　　經過5年的快速發展和一年的宏觀調控，進入2006年的房地產市場和房地產企業的整體主客觀環境要好于市場原來的預期，加上資本市場的日益復蘇，人民幣進入升值周期和我國經濟的持續、健康及快速的發展，房地產市場的預期開始回暖。從管理層對整體經濟調控的思路以各省市具體執行態度判斷，房地產市場的政策預期已經比較明朗，除商品房房價高低和漲幅大小的行業調控目標以外，土地資源的合理利用和金融風險的防范也成為管理層考慮的重點。

　　具體來看，供給方面仍應主要關注房地產投資方面的問題。國家對業外企業的盲目投資應該關注。需求方面要注意調整消費者預期，平抑和引導消費者的消費需求。為使市場參與者對未來走勢有較明確的預期，政府應把握政策的穩定性和相關信息的準確披露，使開發商和消費者都清楚政府的政策意圖，對市場走勢有個理性的判斷，避免消費者心態的大起大落，出現不應有的持幣待購或者瘋狂搶購的局面。應該讓市場主體明確政府宏觀調控的目標和邊界，充分把握宏觀調控的作用和預期。這樣房地產供求的平穩發展也將促進我國國民經濟周期性波動趨于平緩，有利于社會和經濟的全面和諧發展。

　　房地產商的壟斷同盟將被打破
　　此輪客觀調控，國家開始運用綜合性的政策與措施對房地產業進行調控，特別是動用了稅收政策和利率政策對房地產市場進行調控，結果表明，調控增強了市場的可控性，效果明顯。2006年，宏觀調控還將持續，因為政策要保持連續性，而且房地產的周期性調整剛開始。一旦開始，將持續一段時間，指望它立即復蘇或景氣度迅速提高是不現實的，因為這是一種內在的發展過程。對某些房地產開發商而言，他們利潤還會繼續攤薄，但不會出現人們所說的“蕭條”，因為中國經濟增長不會出現西方純商業周期性的蕭條，調整只是增長率的放慢，一般不會出現負增長。由于出現竣工面積多于或快于銷售面積增長，商品房積壓不斷增多，房地產商對市場的壟斷同盟將越來越難起作用。空置率的上升使一些房地產商的日子不好過，這是調控過程中的正常反映，是一種符合市場規律的風險釋放的過程。以往開發商控制住宅供給增長，人為地造成供不應求的局面，從而拉升房價，從中牟取暴利的現象已得到充分抑制。

　　城鎮居民購房意愿略有回落
　　央行日前發布的調查結果顯示，我國城鎮居民面對“十一五”的發展，理財生活與“十五”期間相比產生了結構性的變化，呈現出：“樂于銀行儲蓄”、“買房意愿回落”、“對物價滿意度有所提高”等5方面的趨勢。調查顯示：在當前物價和利率水平下，認為“更多儲蓄”最合算的居民人數占調查比例的39.3%，較上季度提高1.6個百分點，與上年同期加息時的調查持平，達到近兩年的次高水平。2006年一季度打算“購買住房”的居民人數占比率為19.2%，較上季度降低0.4個百分點，較上年同期降低2個百分點。受房地產宏觀調控政策影響，近期房地產市場出現了一些新的變化，多數城市房價漲幅趨緩，上海出現小幅下跌，房地產市場觀望氣氛較為濃厚，居民購房意愿有所下降。從央行調查的七大城市看：未來一季度打算購買住房的居民人數所占比重一項中，武漢較上季度降低 5.5個百分點；北京一改前兩個季度的上升趨勢，較上季度降低2個百分點；上海較上季度回升3.7個百分點，但仍處一年多來的低水平，并且購房意愿低迷的情況短期內仍難改觀。

　　政府以鼓勵普通住宅消費為主
　　面對宏觀調控后日趨疲軟的房地產市場，建設部明確提出了2006年鼓勵住宅消費的政策導向。建設部專家認為，我國在2006年要面對通貨緊縮的可能和生產過剩所帶來的影響，所以在“十一五”規劃的起始年的經濟運行中，擴大消費需求，已經變成經濟運行中至關重要的決策點。鼓勵住宅消費，特別是自住型住宅消費將可能是今后政策的方向。2005年和2006年作為國家“十五”計劃和“十一五”規劃的轉折時期，國家希望繼續保持適度的國民經濟增長規模和總供給，而需求的擴張將是其中的關鍵。在擴大消費需求中，最有意義，對上下游產業帶動作用最大的仍然是住宅產品的消費。所以2006年的經濟政策中，鼓勵住宅消費將是擴大內需的核心內容之一，當然是以鼓勵普通商品房消費為主，而不是鼓勵購買豪宅，在普通商品房里，也是鼓勵自住型的住房消費為主。

　　房地產金融創新將有質的突破
　　房地產金融“十一五”期間面臨的主要問題，不是房地產信貸政策的松緊問題，而是房地產融資渠道寬窄的問題。當前，由于房地產融資渠道的單一，無法在各種融資方式之間形成有效的風險組合及分擔機制，致使絕大部分風險由銀行部門一家承擔，集聚了金融風險，這一問題是社會融資不合理的反映。在當前房地產開發和開發型證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路之一。修訂后的《證券法》和《公司法》已為房地產金融的創新預留了空間，私募信托基金可用于項目開發或房地產投資即物業收購，而私募發行股票可在一定程度上解決房地產開發商和股東籌集難題。房地產信托基金的實質是一種產業投資基金，用于房地產開發的信托基金投資標的流動性不強，定價不易，對信托人的風險承受力有較高的要求，因而投資人應以合格的投資人為對象。與此同時，還應嘗試通過多種渠道，充分發揮保險功能，防范房地產金融風險。在這方面，境外成功的“產品”有貸款抵押房屋保險，貸款建（修）房保險，商品房抵押貸款，還款保證保險等，我們應該認真研究，為我所用，通過加大房地產金融創新力度，在做好房地產金融風險防范的同時，促進房地產業的可持續發展。