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新一輪調控出臺的N種可能
  中國磚瓦工業協會  [2007/8/20]  
摘要:

 

    全國房價不斷攀升,成為老百姓最關注的話題之一。從2005年國務院以“國八條”拉開了對房地產市場的宏觀調控序幕以來,系列調控政策雖然對壓制樓市過度升溫起到了一定的作用,但結果仍不盡人意,特別是今年以來,全國房價繼續上漲,而且大有不可抑止的態勢。
    一方面是地產商們瘋狂搶地,“天價”地塊不斷誕生;另一方面是買家爭相購買新樓盤,即使是價格不斷上揚、甚至是上午下午不同價的“海鮮價”樓盤,也照買不誤。更有一些買家對于超出自身承受力的高價盤也毫不猶豫地出手,還底氣十足地認為:“樓價只會升不會跌的!”
    其實,世界上不會有只升不跌的市場,房地產市場當然也不例外。回顧日本在上世紀八十年代所經歷的房地產泡沫破滅的慘痛教訓,再重溫1993年廣州樓價的“大跳水”事件,都有力地證明了這一點。
    伴隨著各地高溫不退的樓價,加上7月全國居民消費價格總水平CPI創下了十年來的新高,我們已經嗅出了新一輪宏觀調控政策再次出臺的“味道”。
    我們預計,新一波的調控政策中既會有土地、金融、稅收政策以及相關的行政措施,也有專為解決低收入人群住房問題的新政策。所有這些,對于那些懷著非理性購房心態追漲入市的買家而言,將是一劑清醒良方。
 
新一輪宏觀調控可能出臺的N種舉措
 
          土地政策:禁止囤地
                 
        如今,房地產市場出現的一個新動向,就是但凡一幅比較好的地塊上市,必然引起數家開發商的爭奪,這令今年不少城市的土地市場都誕生了一連串的“新地王”。有市場人士認為,“地塊一拍即成地王”的現象讓樓市變得如履薄冰。
        畢竟,地王的頻頻誕生一方面顯示出樓市尤其是土地市場的緊俏繁榮,但另一方面也預示樓價將被逐步抬高。“地王一出,房價必漲”在一定程度上已成為規律。有開發商坦言,當地價成本高漲時,他們只得想方設法抬高房價。
    但所有的市場都有周期和風險,當價格高到一定程度,市場能否接受就成為問題,這也是風險所在。
    中國房地產業協會副會長朱中一表示,供給不能滿足需求是當前房地產市場的主要矛盾,因此要通過政府掌控的土地資源以及相應的稅率、經濟和必要的行政手段來進行調控,努力增加面對廣大群眾的商品住房,平衡供求關系,為控制住房價格快速上漲提供物質基礎。
        在朱中一的講話中透露出兩大信息:一是要增加土地的有效供給,同時增加普通商品住房、兩限房和經濟適用房的供應。二是要加強對土地使用權出讓合同的監管,促進存量土地的實質性開發,加大對閑置土地的利用。同時要根據企業的登記,控制土地的開發面積,以改變當前土地開發面積、新開工面積和竣工面積增速下降的趨勢。
        這就表明,中低收入人群的住房需求在總供應量上會出現明顯增長的勢頭,這將改變這一購買力不足的群體過往只有單純靠節衣縮食購買商品房居住的置業模式,從而將有效減少其置業負擔。從另一個層面看,也將令商品房需求量在一定程度上得以減少。
       促進存量土地的實質性開發,就是暗示開發商別“囤地”。隨著普通商品房供應量的明顯增加,也將有效緩解樓價快速上揚的勢頭。
 
         稅收政策:開征物業稅 
 由于房地產市場處于高度敏感的階段,令本已有些淡化的物業稅問題最近重新成為市場關注的焦點。
 不久前,國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組,建議選擇部分問題比較突出的城市作為試點,盡快征收物業稅,促進住房供給的有效釋放。而相關的房地產業界高層人士也表示,要通過政府掌控的土地資源以及相應的稅率來進行房地產調控。
 因此,業界普遍認為,物業稅的開征將會打擊土地市場的囤積投機熱,有效降低房地產市場投資的活躍度。雖然,目前我們還不知道到底物業稅會何時開征以及其開征的方式,但從國外物業稅征收的方式不難發現,物業稅對于炒房者會是一道“緊箍咒”。
例如在美國,大多數州每年的物業稅是物業價值的1.2%~1.8%,而且房價越高,征收的比例越高。數十年來,這個“撒手锏”一直高懸于炒房者頭上,令投資者輕易不敢去炒房。我國若仿效此法,相信市場投機的成分將銳減。
 
         金融政策收緊房貸
 
 有消息稱,國內銀行已全面收緊個人住房抵押貸款,央行貨幣政策委員會新傳出的信號也顯示,下半年的貨幣政策將由之前的“穩健”過渡至“穩中適度從緊”。盡管日前銀監會否認住房抵押貸款政策有變化,重申目前仍執行房貸首付比例最低30%的政策,但值得關注的是,一些商業銀行已實行了暫停二手房按揭、停辦抵押貸款等收緊個人房貸的措施。
 其實,今年以來央行已連續兩次加息,今年721日又將金融機構基準利率第三次上調。日前,國家統計局公布了7月份居民消費價格指數(CPI),數據同比增長5.6%,創出了十年新高。CPI的創新高,意味著老百姓在日常生活的開支將進一步增大,同時,也由于CPI的創新高,市場普遍預期央行將再次加息。
 
50·60”保障線 政府出手了!
 
1號預警——
 
央行貨幣分析報告:房價上漲勢頭加快
 
中國人民銀行88日發布的《二季度貨幣政策執行報告》認為,今年以來,中國住房需求持續旺盛,供需關系緊張,房地產價格出現了加快上漲勢頭,部分城市價格漲幅依然較高。6月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%,漲幅比5月高0.7個百分點。
 
2號預警——
 
中房協預測:下半年存在漲價壓力 
 
 811日中國房地產業協會發布相關研究報告顯示,由于供求矛盾短期難以緩解,今年下半年中國住房價格上漲的壓力依然存在。
 供給不能滿足需求是當前中國房地產市場的主要矛盾。
 
宏調信號彈——
 
中房協副會長發話:可能出臺新一輪調控 
 
中國房地產業協會副會長朱中一在北京公開表示:“針對房地產市場發展的現狀和問題,在今年下半年或今后一段時間內,政府還可能出臺一些新的調控措施。”調控措施可能包括作為《物權法》配套法規的《城市房屋拆遷條例》的修訂與實施、《物業稅》出臺的時機與力度、土地市場的治理、金融政策的完善、住房保障制度的落實等。
 
新一輪宏調第一招——
 
50·60”紅線
 
保障中低收入者住房
 
813日,國務院發布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發〔200724),明確指出“加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。“今后廉租房、經濟適用房建筑面積分別限定50平方米以內、60平方米左右”。新政策將令中低收入人群的住房問題能依靠政府保障,而中高收入群體的住房則依靠市場商品房,兩種住房體系將逐步健全。
 
對目前火熱的樓市,我們應不忘“盛市思危”,警惕為何越調控房價越高?
 
2005年開始,國家開始對房地產市場進行了一系列的宏觀調控,出臺政策之多、調控力度之大,可以說比以往都要來得猛烈。但是回顧宏觀調控兩年多以來,一些深層次的問題仍然沒有得到根本的解決,全國性的價格上漲勢頭并沒有被抑制住,反而看到的是各大城市房價大幅上漲。
 
原因一:
收緊土地政策導致供應吃緊
 為什么會出現房價越調越高呢?其中重要的一點就是政策上的。房地產宏觀政策的兩條主線:一是嚴把土地關,二是嚴把信貸??景下,全國土地政策收緊,土地出讓速度放緩,經過不斷炒作的“地荒論”粉墨登場,直接造成了置業者人心惶惶的局面。
 
原因二:
 控制需求反致房價成本增加
 為了控制價格,政府又從控制需求尤其是控制投資需求環節入手,頻頻加稅。轉讓商品房在減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后,必須征收20%的個人所得稅。此后,“國十五條”提出的限戶型、限面積、限價格,是一種范圍更廣泛的需求調控。
 
有關專家表示,宏觀調控對需求的調控主要是通過加大交易成本來抑制需求,把投資投機需求驅趕出市場。這一思路本身沒有問題,但關鍵是政策上沒有區別對待,由于對自住需求估計不足,加上緊縮的供應政策,供不應求、房價持續上漲的市場態勢非但沒有抑制住非自住需求,反而造成包括自住需求在內的成本增長,成本增長最終又推動了房價的上漲。
 又例如 90·70”政策,既是對供應的調節,也是對需求的調節。如果落實到位必然會對整個房地產市場的供應和需求產生全局性的重大影響。但是由于開發商對此抱觀望態度和政策執行的滯后性,反而造成市場上供給減少,在供需失衡的狀況下,最后增加的成本全部又被轉移到置業者頭上。
 
原因三:
 匯率政策與宏調政策不協調
 
此外,在房地產宏觀調控上,與整個宏觀經濟的調控沒有統一協調。這一點在匯率政策與房地產調控政策上明顯表現出來。有關專家表示,由于存在人民幣持續升值的預期,導致境外游資投資中國房地產市場,因為套利資金的最佳投資選擇就是房地產。這部分資金是支撐房價的一個重要力量。
 雖然政府對房地產業進行調控時考慮到了人民幣升值因素,但由于匯率改革和房地產調控政策沒有統一協調,在土地供給減少、人民幣緩慢升值的條件下,由于投機性資金的不斷涌入和開發商銷售策略及銀行信貸政策的轉變,最終促使房價出現反彈。
 
原因四:
 1000多億美元熱錢作祟
 
去年以來,對人民幣升值的預期導致外資從不同渠道大量流入,追逐中國國內資產。仲量聯行撰寫的《全球房地產投資報告》顯示,2006年中國房地產市場的交易額達90億美元,創歷史新高,增幅達69%,其中60%資金來自海外,房地產投資總額同比增長高達55%。而到今年,國外熱錢進入中國有變本加厲之勢。據了解,6月末,中國外匯儲備達到1.333萬億美元,繼續穩居全球第一,其中上半年外匯儲備增加2663億美元。而中國1~6月貿易順差則為1125.3億美元,約占2006年全年貿易順差1774.7億美元的63%1~6月實際外商直接投資318.89億美元,較上年同期增長12%
 根據國際通行的測算游資流入的方法,當期外匯儲備減去貿易順差再減去實際外商直接投資之后的余額即大約為游資流入的數量。由此測算,上半年流入中國的游資大約為1219億美元。可以想象的是,其中相當一部分進入了房地產市場。
 
原因五:
 通脹壓力加劇樓價上漲
 
 在國內市場,漲價的不僅僅是房地產。目前包括肉、蛋等在內的一些基本消費品,都存在漲價的情況。7月份CPI上漲5.6%,為十年來的新高,這也說明目前國內存在通貨膨脹的壓力。
值得注意的是,歷史上每一次通貨膨脹,都伴隨著房地產行業的價格暴漲,最后又是以房地產價格暴跌收場。歷史的教訓我們不能夠忘記!
 
 房價為何“葫蘆沒按下又起了瓢”?究竟誰是助推新一輪房價瘋漲的幕后“推手”?
 
近幾個月的房價變化表明,盡管國家與地方通過戶型結構調整、供求比例調整、增加保障性住房建設、金融與稅收等一系列手段,對房地產行業不斷進行調控,但房價飆升并未得到根本遏止。
 
究其原因,大概有五個方面。
 一是炒作概念制造“搶房潮”,不斷向老百姓強化“房價必漲、漲價正常”的概念。
 
二是捂盤囤房刺激供求失衡。部分開發商提高房屋售價,并“捂盤惜售”,制造房子緊俏的假象,這直接造成了市場住房供應減少,從而導致價格上漲,而價格越漲,開發商為追求高利潤就越捂盤不賣,出現惡性循環。
 
三是爭創“地王”,地價與房價相互推高。一些開發商擔心自身利益受損,通過大量儲備土地來對抗調控,他們往往根據市場行情來加速或推遲開發進度,最終目的是為炒高房價以獲取最大利潤。
 
四是大盤操控區域房價,“領漲效應”形成板塊拉力。一些“大盤效應”下,不僅直接帶動了周邊樓盤紛紛漲價,也拉動該區域商品房均價的上揚。
 
五是流動性過剩,吹漲房價泡沫。在當前股市波動增大的情況下,一些在股市賺錢的投資者在房價上漲的刺激下開始投資房地產市場,以投資為目的的購房者在今年的買樓熱潮中所占的比例加大。
 
遏制地價房價過快上漲,關鍵在于調整中央與地方的土地收益分配格局,從根本上減少地方政府“以地生財”的沖動;土地拍賣應該從目前“價高者得”的方式,轉為“限房價、競地價”,讓誠信開發商建造價廉物美的房子;打擊開發商囤地囤房必須落到實處,強化監督;銀行應嚴控開發商的貸款門檻,加大對廉租房和經濟適用房的保障力度,讓更多中低收入者能買到價格合理的房子。 
 
 
附:兩年宏觀調控政策回顧
 
2005317日,央行宣布調高商業銀行自營性個人住房貸款利率,公開表態要“通過此舉打擊炒房者,平抑房價”。此舉被認為拉開了房地產宏觀調控的序幕。
 
2005326日,國務院辦公廳下發《關于切實穩定住房價格的通知》,業界稱之為“國八條”。
 
2005427日,國務院常務會議提出八項措施引導和調控房地產市場,業界稱之為“新八條”。
 
 2005511日,國務院辦公廳轉發建設部等七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》,推出了打擊炒地、抑制投機和禁止期房轉讓等措施。
 
2006年年中,政府延續上一年的措施,國務院及各部委發布了關于房地產市場調控的幾個重要文件。
 
 2006428日,央行全面上調各檔次貸款利率,此次加息主要是為了抑制投資需求,進一步穩定房地產價格。
 
2006517日,國務院常務會議提出了促進房地產業健康發展的六項措施,業界稱之為“國六條”。
 
 2006529日,國務院辦公廳出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》業界稱之為“國十五條”,提出了“90·70”的戶型標準。
 
 2006531日,國稅總局下發《關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》,規定個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。
 
 200681日,國土資源部制定《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》和《協議出讓國有土地使用權規范》正式施行,進一步明確六類情形必須納入招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍。  
 
   泡沫破滅前一派繁榮美國次級債危機敲響炒房警鐘
 
美國次級債危機成為近期全球投資者關注的焦點。這次危機源于房地產市場的過度膨脹和大量貸款炒房。對于中國的炒房者來說,也要“盛市思危”,警惕房地產投機中蘊含的風險。
次級債指的是次級住房抵押貸款支持的債券,也就是把一部分資信不佳的貸款人申請的住房抵押貸款,打包成債券賣給投資者。
從“9·11”以后,美國為了刺激經濟增長,連續13次降低利??國平均房價從2003~2006年漲幅超過50%1995~2006年房價翻了一番多。次級貸款和次級債規模像滾雪球一樣迅速膨脹。
 誰也沒有料到,去年年底美國房地產市場開始衰退,去年三季度至今房價又下跌超過10%。房價下跌,炒房者利益鏈條斷裂,貸款還不上,變賣房產又面臨損失,次級貸款風險開始暴露。由于房地產價格下跌過快,去年進入市場的美國炒房者基本上全部都是虧損的。
盡管目前我國整體房價仍一路上漲,看不到下跌的跡象,但是炒房者不能不警惕。美國次級債危機爆發前也并沒有跡象,房地產銷售去年還是欣欣向榮,突然之間危機就擴散開。市場信心一旦喪失,泡沫頃刻間破裂,房價迅速下跌。

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