国产精品亚洲色婷婷99久久精品_色天使亚洲综合一区二区_久久国产热精品波多野结衣AV_精品国精品国产自在久国产应用男

　房地產產業鏈可以定義為圍繞房地產商品從土地獲得到市場流通所涉及的相關部門之間的連接關系。實際上，任何一個產業的成熟與強大，無不以其產業鏈的形成和完整為標志，任何企業的發展壯大也是得益于整個產業的成熟。因此，隨著中國房地產業的迅速發展，人們對它的關注已不僅止于市場，對產業鏈的關注度和重視度也正日益增強。

　　一、中國房地產產業鏈發展現狀
　　中國房地產產業鏈伴隨著房地產業的發展而逐步形成。從上世紀９０年代中期逐步走向市場化，經過１０多年的發展，房地產業已基本形成了一條多個行業相互依存的產業鏈。

　　首先，房地產產業鏈基本形成，各環節依存度逐漸增強。中國的房地產產業鏈已涉及到市場研究、產品定位、土地獲得、規劃及設計、金融、建筑施工、市場營銷、銷售、物業管理、法律咨詢等等，具體可以分為以下幾大環節，即資金、土地、設計、開發、施工、銷售和最后的物業管理。在整個鏈條中，資金貫穿于整個開發過程的始末，各大環節環環相扣，缺一不可。而在這個過程中也涉及到了包括金融機構、政府、開發企業、規劃設計部門、建筑企業、中介代理企業、物業管理公司等眾多機構，它們之間的依存度正逐步增強，其中任何一個單位或機構的工作出現紕漏，都可能對整個產業鏈的良性發展帶來阻礙。

　　其次，開發企業完成職能轉變，產業鏈專業化程度逐步加強。在房地產業發展初期，最早被我國內地接受并效仿的房地產開發模式是從買地、建造、賣房、管理幾乎都由一家開發商獨立完成的“香港模式”，許多房地產開發商都是在這種“一條龍”模式下完成在房地產業的原始積累并實現了全國性的大規模擴張。因此，在房地產業發展之初，開發企業承擔了房地產開發的大部分環節，開發企業幾乎是整個鏈條的單獨締造者。但是，隨著代理銷售、設計以及顧問等專業中介機構的快速發展，市場細分和專業分工逐步興起，產業鏈上的各個企業角色定位越來越清晰，而開發企業則由全能型開發逐步過渡到專業開發。雖然全程模式或者說集團作戰模式依然存在，但已非主流，開發企業正在以開放心態和戰略眼光與專業機構進行合作，將全部或部分業務外包出去，借助行業的資源和力量共同完成開發。因此，產業鏈開始向專業化靠攏，集約化程度也開始加強和提升，鏈上各個實體各司其職，分工開始明確：建筑交由專業的建筑公司去做，銷售交由專業的代理公司去做，物業管理交由專業的物業公司去做，開發企業則專注于開發。

　　再次，資本和土地己成為產業鏈上最重要的兩種資源，集聚了產業鏈內部最激烈的競爭。以關系為主要競爭方式的時代早已過去，房地產業已成為資本密集型產業；在開發過程中還將占有大量的資源，不可再生的土地便是其中之一。資本密集、土地稀缺，不可避免地導致了資金和土地成為產業鏈上最重要的資源。當前，房地產業正在接受宏觀調控的洗禮，緊鎖銀根嚴控貸款，收緊土地閘門供給放緩。在此情況下，資本和土地更加凸現出其重要性，誰占有了這兩項資源，誰就能在產業鏈的上游端站穩腳跟讓后續環節順利跟進。在日益趨緊的政策制約、日漸稀缺的土地資源約束以及資本市場逐步放寬后，企業競爭焦點和利潤中心均逐步上移至產業鏈條中的資本和土地上。因此，在資本和土地這兩個環節集聚了產業鏈內部最激烈的競爭。

　　在房地產產業鏈的發展進程中，還存在著一些問題制約著它的進一步深化和提升。
　　首先，垂直的產業鏈條在一定程度上制約了公平游戲規則的制訂。我國現行的土地所有制度決定了土地必然是房地產價值鏈的主體和主導方向。無論鏈條上的哪一個環節，都必須通過土地才能實現其價值和功能。這樣政府就成了房地產價值鏈的上游端，能獲得土地的開發商則成了二級利益獲得者，其他技術中介如融資伙伴（銀行、股東等）、開發隊伍（顧問、設計、施工、材料供應、廣告）、中介機構（策劃、代理銷售、經紀等）等則是三級利益分配者，其緊密圍繞在開發商周圍，構成了整個鏈條的下游端。由于是垂直鏈條關系，上游端掌握了更多的話語權和利益分配權，上下游關系是純粹的甲方乙方關系，并在一定程度上放大了這種效應。因此，鏈與鏈之間的公共規則在一定程度上是不公平的。

　　其次，行業標準缺乏，公共規則不規范。與其他制造業相比，房地產產業鏈之間的依存度和成熟度水平較低，缺乏行業標準與公共規則的不規范是其中的兩個重要原因。正因為每個鏈條的行業標準普遍缺失，必然使得鏈與鏈之間的公共節點也是含混不清，出現了一些模糊空間。行業標準缺失的突出問題還體現在產業鏈上的取費標準和成本控制相當不令人樂觀，而這常常是衡量一個產業成熟與否的重要指標之一。不規范的公共規則、行業機制也是影響產業鏈中各企業持續發展的阻力。長時間以來，土地和資金一直扮演著這個產業核心競爭力的角色，而產業鏈生存則受到普遍漠視。因此，鏈條上的各合作方對于鏈與鏈之間的公共規則在一定程度上不是共筑，而是蠶食，由此導致產業整體運行效率下降、交易費用增高、合約信用缺失、潛規則盛行，不確定的人為因素不斷地增加經營風險和試錯成本，這是產業鏈上各行業潛在的生存壓力，如果這種壓力不能有效地釋放，必然使得產業整體發育不良。

　　再次，產業鏈各主要環節的收益分配不合理，在一定程度上制約著產業的集約化發展。在垂直的產業鏈條中，上游端掌握大部分利益的分配權。而作為二級利益獲得者，部分開發商甚至獨享了開發過程中價值鏈的大部分利益，包攬了房地產項目開發環節中的所有工作，從買地、立項、融資、開發到建造、賣房、物業管理，面面俱到，全程參與；而處在下游端的機構為了獲得生存的“一杯羹”，就出現了代理公司降低服務傭金、設計公司減低設計費、施工企業為開發商墊資等，來獲取生存的空間。這些都是典型的以犧牲整體交易費用來追求單體超額利潤的做法。各專業分工不能獲得相應的行業平均利潤，不利于塑造平等、競爭有序的市場秩序，不利于房地產行業的集約化發展。

　　最后，系統研究缺乏，宏觀引導有待加強。由于產業鏈較長，房地產行業需要各個方面的支持，僅僅強調公司的管理、技術水平的提高是不夠的，要研究并建立上下游企業之間的高效合作，以實現企業之間信息的高效流轉。這樣做不但可以提高市場的競爭力，對于企業流通成本和交易成本的控制也會起到積極的作用。事實上，目前許多開發商都建立了自己的產品供配系統，與供應商建立了動態聯盟。而代理企業與開發企業之間的高效合作，集中體現了代理公司與開發商的互補效應。然而，在這一過程中，從社會層面上，怎樣通過系統深入研究，并加強有效引導，仍是當前必須高度重視的。

　　二、中國房地產產業鏈的未來發展趨向
　　在新的形勢下，中國房地產市場將會調整，產業也面臨轉型提升。在這一過程中，房地產產業鏈也隨之會發生一些變革。

　　首先，產業鏈將隨著市場的調整而加快整合。在現行房地產業鏈條的運行過程中，還有很多資源沒有得到共享與整合，由此導致了產業鏈提升較慢。可喜的是，房地產市場發展到今天，涌現了像萬科、金地這樣大的房地產商和易居中國這樣大的代理商，產業集中度已經并將持續得到提高。同時，房地產業與金融業的結合也將日益緊密。在此市場趨勢下，為了產業的持續發展和企業的良性運轉，產業鏈整合勢在必行，并且將主要表現在上下鏈之間的整合與鏈內部的整合。上下鏈之間的整合將主要表現在諸如開發商對于建筑企業的并購與戰略聯盟，這樣將有利于資源共享和節約成本。鏈內部整合則表現在同節點間公司股權轉讓或大企業對中小企業的并購上，實際上，這種趨勢已經非常明顯。在資本的助力之下，房地產行業內部的整合將加速。隨著資本實力的提升，在行業整合的初期，土地市場的競爭將更加激烈，行業進入門檻將隨之提高；在整合的中期，則是并購高發期，并且大多是以上市公司并購非上市企業的形式出現；在整合的后期，多寡頭競爭的局面將形成，上市公司之間的聯合與合作將成普遍現象。在產業鏈的整合過程中，金融資本和產業資本的結合將加快整合的速度、加大整合的力度，而且，隨著融資多元化發展，金融資本將進一步推動房地產產業鏈的整合與行業集中度的提升。

　　其次，各環節分工將愈加明細，專業化程度將進一步提高。市場化進程的不斷深入必然導致傳統意義的集團作戰或者說“一條龍”的發展模式被專業化的開發模式取代。房地產產業鏈的各環節分工將愈加明細，專業化程度將得到很大提高，并主要表現在產業專業化、產品專業化和人才專業化。產業專業化，即從規劃設計，到動工建設，到裝修銷售，都由不同的專業公司提供產品或者服務，集成了產業鏈上的各種資源。產品專業化，其中之一是“細”，即細分市場。對于中國絕大多數房地產企業來說，想占領每一個層次市場已經越來越不現實，因此將有更多企業在房地產某個子行業或細分市場上集中力量，確立和加強自己的細分優勢，以較為超然的態度參與競爭，在自己的細分市場內取得勝利。當產業專業化和產品專業化發展到一定程度的時候，必然要求從業人員的專業化。事實上，房地產專業化人才的培養和培訓已成為業內關注的重點，并開始形成規模。這種分工細化的趨勢既有利于專業化程度的提高，也能加速產業鏈的提升發展。

　　與成熟的產業相比，中國房地產業還有許多路要走。而一個成熟的房地產產業鏈需要多方的密切協作、良性循環、平穩創造價值、利益合理分配，各鏈條環節有條不紊地嚴格遵循一套完整規范的市場游戲規則，才能保證產業的穩定和繁榮。