觀內地，會不會形成幾個地產大鱷霸權的地產格局呢？筆者以為，隨著樓市拐點、企業洗牌結束之后，是可能的。限購限貸緊縮式調控持續一年之際，房地產融資渠道和銷售渠道遭遇到雙重壓迫，資金鏈緊張，越來越多的房企投身降價大潮之中，有的降幅大至20%-40%，這其中也不乏綠地、中海等大型房企。于是就有了“拐點”一說，只不過筆者認為這次的“拐點”可能不僅僅只是表現為價格的大幅下降，而是表現為房地產行業內部的整合，抑或“洗牌”，即房企之間的并購或者重組加劇。
先看愈演愈烈的并購。2010年房地產行業共實現并購84起，占各類企業并購案例的13.5%，2011年上半年，房地產業并購案例持續增加，上半年完成的房地產業并購案高達57起，同比增加了27起。今年三季度房地產并購進一步升溫，截至10月中旬，今年房地產行業并購案例已達90余起，超過去年全年的并購數量。而且，目前房地產企業的并購或者重組大部分都是發生在非上市公司之間，信息不公開透明，所以實際上發生的房企并購數量要遠多于上述統計。
從目前的情況看，不得不“賣身”的房企，主要是一些非上市的小型的房地產公司，而兼并他們的則主要是一些大中型房地產公司，就像大魚吃小魚一樣，在這樣的寒冬中這些小蝦米是無法安然過冬的，他們便是“地產霸權”形成的最初犧牲者。
很顯然，如果要成為“地產霸權”中的大鱷，光是吞并一些小蝦米是不足夠的，只有吃掉大魚才能成為真正的大鱷。有這樣兩個案例：一是萬科集團收購浙江南都集團。時間發生在2005年初至2006年8月，處于一輪調控周期內。萬科借此次收購獲得長三角地區大量優質土地資源，一舉奠定在該地區的開發地位。這一收購案也被業內視為房地產行業整合的大幕開啟。另一案例同樣發生在2006年的調控周期內，香港路勁基建有限公司收購了素有“地產戰車”之稱的順馳中國。在此之前，順馳曾以快速擴張聞名業內。但這架疾馳的“戰車”最終不得不變賣55%的控制權。
以上兩個案例都是發生在“調控期”。而如果目前中國的房地產調控政策持續不斷，那么房地產企業家數（不算項目公司）會幾何級數縮水，而市場控盤率會越來越高。接近負債上限的30%左右的開發商，會在今明兩年清理出局。在未來數年內，房地產開發企業從萬家下降到千家。市場擠壓使房地產進入并購重組高峰期。
這樣看來，不僅是上述的“小蝦米”公司會被淘汰，一些知名房企諸如“順馳”也是有可能被兼并的。一些大公司通過兼并其他的大公司使得自己的規模更進一步擴大成為地產霸權中的大鱷。這樣想來，中國是有形成地產霸權的基礎的。
目前中國地產大鱷的爭霸格局
房地產行業重新洗牌，那些缺乏資金和實力的開發商將會被淘汰出局。中國房地產市場未來將出現由具備實力和資金的專業房產商控制的局面。就像順馳一樣，知名房企是有被兼并的可能的。在這種情形下，只有既有資金又有實力者才能最終度過寒冬迎來春天。
保利：融資能力強，土地多從二級市場獲取。保利地產是中國保利集團控股的大型國有房地產企業。在之前公布的134家房企3700億銀行貸款調查中顯示，在這3700億貸款中保利就占了528億，達到了近1/7的比例。在逆市當中竟有牛氣沖天的豪氣。從這方面來講，保利毫無疑問是一個融資大鱷。另外，保利很少在一級土地市場直接拿地，而是通過收購等方式從二級市場上獲取土地。據調查，保利地產2010年的新增土地中，在一級市場獲得的土地建筑面積僅占18%，其余部分均從二級市場獲取。這樣就有機會在一些本土的開發商那邊買到一些地價比較低廉的地塊而達到降低成本的目的。
中海：背靠央企，嚴控自有資金比例。中海是業內的標兵，背靠雄厚的央企母公司，又擁有雄厚的資金實力與強大的營銷能力。從2000到2009年，公司累計實現凈利潤235億港元，凈利潤復合增長率達到46%，增長率位居行業第一。房地產市場陷入低迷的2008年，中海地產凈利潤增加20.8%至50.50億港元，房地產市場低迷的2011年仍然不錯。不僅如此，據披露，2009年開始，該公司將現金流管理每月平衡一次改為每周平衡一次，堅持“不做價格先鋒，不搶高價地，嚴控自有資金比例”。之前中海以底價在南京浦口獲得一塊土地，恰巧驗證了它不搶高地價、嚴控自有資金比例的做法。
碧桂園：成本控制、物美價廉。碧桂園的成功有一套屬于它自己的成功模式，筆者認為主要歸結為兩點就是成本控制和物美價廉，這也使得它能夠在如今的逆市中能夠保有一席之地。碧桂園發展的項目均位于具有良好交通條件的城市周邊，拿地的價格遠遠低于市區；同時碧桂園還擁有一套完整的房地產開發鏈：從項目設計、建筑設計、裝修設計甚至到項目建成后的物業管理均由公司自行承擔及實施；碧桂園成立初期由于開發資金有限，甚至建立自己的沙場、水泥廠及磚瓦廠，從而確保公司能夠有效控制綜合開發成本，并賺取開發程序中的每一筆利潤。這樣碧桂園的開發成本就遠遠低于其他的開發公司，面對降價潮也有很大的降價空間。另外碧桂園所推崇的家園模式“大規模社區+優美環境+優質產品+優質管理服務+超級配套體系+合理定價”使得碧桂園的房子能夠達到物廉價美的效果，深受剛需人群的喜愛。目前碧桂園憑借其物美價廉的產品及深耕二三線城市的發展策略，發展勢頭也很強勁。
萬科：奉行并購與合作開發，資金充裕。萬科是目前中國最大的專業住宅開發企業，在世界品牌價值實驗室（World Brand Value Lab）編制的2010年度《中國品牌500強》排行榜中排名第19位，品牌價值已達635.65億元。據報道，2010年萬科一年內收購24家公司，達到平均每月2家的速度。萬科幾年前便開始介入聯合拿地、股權收購等合作開發模式。2010年，萬科年銷售額突破1000億元，比7年前增長近20倍，成為國內首家千億級上市房企。諸多業內人士認為，萬科之所以能快速突破千億，與其奉行的“合作開發”模式密不可分。此外萬科地產的資金應該是比較充裕的。截至今年6月末，萬科持有貨幣資金407.8億元，比今年一季度末提高了9.7%，其經營活動產生的現金流量凈額也有較大幅度增加。但是面對如今的限購限貸政策，萬科還是選擇率先開始降價促銷，目標就是要成為未來市場的主導者。
綠城：雙高撞在限貸和限購的槍口上。綠城同萬科一樣都是品牌房企，在混合所有制房地產企業中排名第二，連續7年名列中國房地產公司品牌價值前十。綠城一向專注于開發高品質、高附加值的物業，同時它還有一“高”，那就是高負債率（凈資產負債率超過160%）。在限購的政策之下，綠城的高品質住宅就成了主要的打壓對象，而其高負債率使得自己的情況雪上加霜。于是從9月12日起總部設在杭州的香港上市公司綠城中國便開始卷入接連不斷的輿論風波。先是業內盛傳海航集團欲以30億元的“非常低價”對綠城中國進行收購，由此引發媒體對綠城高負債的關注；隨后，又有外媒披露稱，銀監會已介入綠城中國旗下相關房地產信托業務的風險調查。此消息導致了綠城中國股價接連遭受重創，同時連累萬科、保利等眾多上市房企股價紛紛跳水。老板宋衛平在回應媒體時也放出狠話：如果通過“售房和騰挪項目回籠現金”仍舊無效自救的話，“就將房價降到底，賣光之后就徹底退出房地產行業”。雖然現在宋衛平也出來反駁破產一說，聲稱綠城一切都好。但是如果情況繼續下去，那誰都可以想到綠城將會面臨怎樣的境地。會不會真的是“綠城不死，調控不已”？也許當綠城真的被某個房地產企業收購吞并的那一天，中國地產霸權的形成也就不遠了。
未來可能的地產發展格局
從上述的分析，筆者認為在未來央企、品牌房企和走成本控制之路的房企，有可能會占領主要的市場份額，逐步成為霸主。如同美國早在上世紀90年代開始出現房企并購加劇、行業迅速集中的現象。至2005年，美國房地產住宅市場25%的份額集中在前10大住宅開發商手中。預計2011年，美國前20位的住宅開發商將占據美國新房屋開工市場的75%。
先看央企和國企，因為背靠大山，拿地比較容易，而且融資能力比較強（如保利），在房地產市場，地價的高企某種程度上也是央企推動的，所以以后一旦形成地產霸權，那么中國的地價勢必會進一步上漲。
再看品牌房企，比如萬科，對政府來說看重的是這些品牌企業的資金實力、對消費者來說看重的是品牌房企的產品質量、對建材等經銷商來說看重的是品牌房企對他們自身企業品牌的拉動作用，所以資金情況良好且有實力的品牌房企也一定能夠在未來的地產格局中占領一席之地，一旦形成地產霸權，也許會像香港那樣連帶服務業、建材等其他行業產生霸權。
最后看走成本控制路線的房企，比如碧桂園，因為成本控制能力較強、產品物美價廉，所以在銷售方面具有一定的先機，一旦地產霸權形成他們將有可能會迅速擴大規模，占領更多的市場份額。
如上所說，如果地產霸權的格局一旦形成，那么中國的地價勢必會進一步上漲，而且房地產的霸權還會影響到其他的行業，除此之外，還有哪些可能的后果呢？
筆者認為，地產霸權這一格局的形成，具有兩面性。首先，因為在洗牌過程中淘汰了一些中小企業，中國房地產市場未來將出現由具備實力和資金的專業房產商控制的局面，房地產開發、建設也會越來越規范和專業，投點錢就想開發個地產項目的事情會越來越少。然而，如果地產霸權發展到一定程度，就必然會帶來“壟斷”,到那時不止中小房企被淘汰，一些中小城市的房價也很有可能容易地被一兩家房產大鱷所操控，地價和房價高漲，消費者就會失去選擇和議價的權利。甚至房地產業會發展成為類似通訊業一樣只有中國移動、中國電信、中國聯通等少數壟斷企業所控制的局面，當然目前還沒有哪個國家的房地產發展到如此程度，這只是一種極小的可能性，概率很小。但即使不如此，發展成為香港那樣主要由六大家族跨行業企業財團“透過把持沒有競爭的各種經濟命脈，有效操控全港市民需要的商品及服務的供應及價格”也是非常可怕的將來。
葉檀認為現在中國房地產洗牌開始，未來五年內將只有十分之一的房企能夠存活下來。至于地產霸權會否形成，筆者認為還有很重要的一點，那就是政府。正如《地產霸權》一書中所寫到的，香港的地產霸權是由“親地產商”的政府和少數大地產商聯手而成的，中國會否形成地產霸權的格局最終還是要看政府的意思。
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