美國住宅建設沒有受到“二戰”的影響，沒有像歐洲和日本一樣，走大規模的預制混凝土的道路，但事實上，美國的住宅建設，同樣實現了工業化建造，低層住宅的建設更是基本實現了現場干作業，住宅的建造效率很高，在標準化和多樣化之間，找到了協調的發展途徑，滿足了消費者的需求。
一、關于住宅的內涵
美國著名學者KO CHING SHIH 所著的《American Housing：A Macro View》一書中，對美國住宅的內涵和外延進行了概括：住宅是在特定的一塊土地上建造的長久性的建筑物及其服務，是一個或多個家庭居住的場所，由三個基本的組成部分及其服務構成。
1. 建筑構架部分（ 從字面直譯，在中國一般叫做住宅單體） ：該組成部分為家庭日常生活提供遮風避雨的空間。
2. 地塊：該組成部分為固定附著在其上的住宅單體提供載體及室外環境。利用特定地塊的地形、地勢，許多住宅建設者為購房者提供一系列配套設施，包括車庫、停車場、車道、人行道、天井、陽臺、游泳池、網球場及其他娛樂場所和設施。
3. 社區服務 （ 街坊鄰居）該組成部分提供公共便利和社區服務。最近這些年來，新住宅的建設往往以較大規模的形式進行建設。“有規劃的地段建設”模式，有的甚至是整個城鎮，這些 “有規劃的地段建設”通常會包括地下設施，娛樂設施，學校，教堂，中心綠地，防火站， 商店和其他社區服務設施。
因此，美國的住宅概念類似于中國的住宅小區所包含的內容，不僅包括單個的住宅，而且包括住宅的整個室外環境和配套設施，及其整個社區的服務。事實上，中國的住宅建設，從80年代以來，鑒于單棟住宅建設所帶來的生活不便，就開始強調“綜合開發、配套建設”。正是在這個意義上講，住宅的內涵并不是一棟獨立的樓房，不僅包括住宅單體，也包括住宅所處的環境與社區服務。
二、住宅建筑形式的發展變化
美國住宅有多種形式，包括高層住宅、中高層住宅、聯立式多層住宅 （ 例如兩戶聯立或四戶聯立） 、聯立式低層住宅，戶式獨棟住宅（one-family detached house） 。獨立式小住宅占有主導地位，7層及7層以上的住宅只占到 1.8％，一般集合式住宅分布于城市中心區。
美國住宅的居住環境相當好，很少有環境污染和擁擠的現象，到處芳草成茵、樹木花卉繁茂。園林化的前庭、后院、噴泉水池等設施，大大提高了居住環境質量。獨戶式小住宅多采用膠合木結構或輕鋼結構，一棟大約有200平方米，少則10-20萬美元，多則數百萬美元。一般一樓為客廳、餐廳、廚房、客房、衛生間，二樓為臥室、衛生間、書房、步入式更衣間等，地下室是車庫、儲藏室、游藝室、健身房等。住宅造型多姿多彩，建筑色彩、室內外裝修豐富多樣。
這得益于政府部門的有效管理，例如某市政管理部門就規定，相鄰相對的六棟住宅在建筑體形、建筑色彩、裝飾手法上不能雷同，室內裝修注重舒適。在各個不同的住宅發展階段，美國住宅的主導形式也有一些變化。1960年，戶式獨棟住宅占據主導地位，有三分之二為戶式獨棟住宅。以后，戶式獨棟住宅所占比例一直在降低，1990年降到了 60％以下，其他容積率較高的住宅得到發展。
1990年，一幢有2-4套公寓的集合式住宅在20世紀50年代發展迅猛，占到了全部住宅的20％。近年來，一幢有5套及其5套以上的集合式住宅發展較快，所占比重不斷增加，從 1940年的10.5％增長到199年的17 .7％，反映了世界人口增多、土地資源緊張而使集合式住宅成為人類居住的主要形式的發展趨勢。
但總體上，美國集合式住宅所占的比重還是比較低的，在1980年占所有住宅的29％，在1990年也只占所有住宅的27.4％。充分體現了美國地域廣闊而人口較少，人口密度較低的資源優勢。資料來源：美國統計局，《住宅：過去和未來—— 50 年來的發展》。
三、美國住宅建造基本實現了產業化
1.采用工業化的建造方式
美國住宅大多采用木結構或輕鋼結構，采用工業化的建造方式。木結構一般是四層以下先在地上打一個混凝土的地基，下好螺栓，一般混凝土基礎澆灌完畢三天左右即可開始裝配施工。
然后工廠送來加工好的木龍骨架或輕鋼結構骨架，現場拼裝，接水、電等管線，再外封石膏板、保溫板，貼防潮紙，最外面有的是壓成木紋的塑料板或聚乙烯貼面，一塊壓一塊做裝飾。這種材料價格便宜、美觀，無需粉刷，耐用持久而免于維修，用自來水沖洗就可以保持清潔。有的則由人工將4厘米厚的紅粘土磚砌在外面，再用勾縫做裝飾，這樣的房子兩個星期即可完工交付使用。
一般來說，獨戶式小住宅的一個工序，長者約3-4天，短者僅半天，有時互不干擾的工序還可同時施工。加在一起，一棟住宅所需的實際施工時間不到1個月。一個小區的建設通常是幾棟房子同時施工，開發商與住戶簽訂的交工合同一般是3個月。在整個建設過程中，除混凝土基礎外，都是干作業，房子建好即可入住。
2.住宅用構件和部品大多實現了標準化、系列化
美國住宅建造實現產業化的基礎，是住宅用構件和部品大多實現了標準化、系列化。在市場經濟無形之手的驅動下，住宅用構件和部品專業化、商品化和社會化程度很高。知名大企業的市場占有率較高，建材超市應有盡有，琳瑯滿目，給消費者和開發、施工企業提供了各種成品或半成品，具有較大的選擇余地。
各企業提供的配件大多實現了標準化、系列化，同時各具特色，實現了標準化和多樣化之間的協調發展，也是各企業爭取用戶，爭取市場的重要手段。建房用的材料、配件、產品、施工工具等配套齊全，在建造住宅時，一般根據預先簽訂好的合同，一次到位，包括每一個螺絲釘和膠帶等零部件，多數企業不僅提供主導產品，還配套提供施工時所需的配套材料和配件，如生產瀝青瓦的企業，配套提供管道出屋頂所需的各種各樣管道根部防水配件、不同形式的屋頂通風配件、落水管成套配件以及泛水等。 四、美國住宅形式的決定因素分析及其啟示
1.美國獨戶式小住宅占主導地位取決于人少地多的資源狀況和私人土地為主的產權模式
（1）美國人少地多，為獨戶式小住宅的大量存在提供了條件到2001年7月1日，美國人口數為2.85億人（我國2001年人口已經到12億，是美國的5倍多，而國土面積相當。并且，我國廣大的西北、西南地區，有大量的荒漠，人口密度較小，東部地區人口密度很大）。所以，美國人少地多的資源稟賦，為獨戶式小住宅的大量存在提供了條件。2001年全美住宅總計1.19億套住宅，平均每2.4人占有一套住宅，人均住房面積達60多平方米。美國人普遍認同的標準是，如果一套住宅中每個房間的使用超過1個人就算擁擠。
（2）美國住宅形式和美國土地的所有權形式有很大的關聯性
美國現有土地面積22.3億英畝，有三種土地所有權形式：私人土地、州政府土地和聯邦政府土地所有。美國私人土地占國土面積的58％，約13億英畝，主要分布在東部和中部；聯邦政府土地占34％，約7.6億英畝，主要分布在西部地區；另有6％為州、縣、市擁有土地，2％為印第安人保留地。土地私人為主的產權模式，使集合式住宅建造的交易成本較高，在市場經濟規律下，各家各戶自成體系的獨戶式小住宅大行其道。在一般情況下，私人土地的使用，只要在規劃和法律許可范圍內，聯邦政府和州政府是不干預的。政府對私人土地的管理，主要是通過登記收費和規劃進行引導。
（3）城鄉一體化的格局，使農村住宅有很高的舒適度
地方政府一般會先規劃路網，沿路網將水電等基礎設施加以布局，業主一般在距離公路10～20米的地方建造住宅，而住宅產業化的發展，使鄉村的住宅，也能做到布局合理、功能齊全、材料精良、設備和設施齊全，住宅的舒適度很高。
而我國農村的住宅，一般是農民自建的平房，主要以一家一戶的平房或二層、三層樓房為主，大多不成套，設備設施配置水平極低，基本上以土建為主，有的廚房和臥室、起居室合在一起，許多住房沒有配套的衛生間，廁所在遠離住房的室外，舒適度極低。
一些經濟發達的東部沿海鄉鎮和位于城鄉結合部的鄉鎮，因為土地資源緊張，已經控制宅基地向農民的劃撥，同時，通過一些經濟上的補助和優惠，積極引導農民搬入集合式住宅。如通過一級住宅性能評定的呼和浩特橋華世紀村橋華園，就是位于城鄉結合部，當地政府和開發商合作，專門為當地農民建造六層住宅小區，極大地提高了住宅的舒適度，贏得了當地農民的贊譽。 （4）漸進式的住宅發展模式，避免了千城一面的狀況
美國保留了一部分相當古老的住宅，到2001年仍然有8.1％的人居住的住宅建于1920年以前。各個年代的住宅都留存著，而不是大規模的拆遷，夷為平地，使居住者有歷史感，有文化韻味，城市也顯現出了多樣性。應該說，盡管美國的歷史只有200多年，其城市顯示出來的歷史感，卻讓我們這個文明古國多有感嘆。
2.我國政策應引導居民消費集合式住宅
我國住宅的形式也是多種多樣，各種住宅形式都有，由于住宅規范對電梯等設施的要求，比較常見為28-30層的高層住宅，16-18、22-24層的中高層住宅，10-12層的小高層住宅，6-7層的集合式多層住宅、號稱”Town-house”的聯排式低層住宅、戶式獨棟住宅（小別墅）、以及廣大農村建造的平房或二、三層獨戶小院。在建筑風格和環境營造上，近年來，更是百花紛呈，開發商為了吸引消費者的目光，使盡了渾身的解數，極力模仿國外的風情，出現法國式、意大利式、荷蘭式、美國式、加拿大式住宅小區，號稱維多利亞莊園、棕櫚泉、艾菲爾花園等等。
但在住宅的性能等內在品質上提高不大，寧可花高價聘請國外的設計師做規劃和方案，寧可將環境鋪裝、構筑欣賞性小品、移植名貴大樹的造價做到每平方米400-500元，卻不肯做墻體保溫，不肯使用雙層中空玻璃。樓板的隔音性能較差，一些高達9000元/平方米的住宅，甚至可以聽到隔壁人家的電視聲和打鼾聲。
大城市中心城區的住宅容積率很高，大多是高層或多層，北京、上海等大中城市，市區里大多為板式或塔式高層，標準層平面為12戶、14戶的塔樓屢見不鮮。在2003年“非典”疫情之后，板樓受到消費者的歡迎，但容納的戶數少，戶型大，價格高，一部分開發商轉而選擇了塔板結合。
郊區以磚混或框架結構的多層住宅居多，也有一些號稱“別墅”或“Town-house”的低層住宅，價格高昂。獨戶式住宅很少，而且一般位于城鄉結合部或郊區，價格不菲，有的高達二、三千萬。中小城市市區的住宅以多層住宅為主；農村的住宅以平房或二層小樓為主。我國和美國的國土面積大致相當，而人口是美國的5倍多，地少人多的資源稟賦，決定了我國住宅現在乃至將來，不能以獨式戶住宅或聯排住宅為主，只能以集合式住宅為主。
伴隨著城市化的進程，大量農村剩余勞動力涌入城市，城市里地價飆升，住宅必然是集合式住宅，不可和美國相提并論。因此，在政策的選擇上，對于獨戶式、低密度的低層住宅，應征收較多的土地占用稅或物業稅，使占用較多資源的消費群體，為占用的較多資源付費，而不是簡單地不供應別墅用地。
3.我國政策應積極引導住宅建設工業化和部品通用化
美國的經驗表明，確保住宅品質的途徑是實現住宅建設的工業化，手工操作不可控因素多、誤差大，容易發生住宅工程質量通病，對勞動力施工水平的要求高，也不能有效地提高勞動效率。在全面建設小康社會的進程中，我國政策應積極引導住宅建設工業化和部品通用化，以模數化構建標準化，以標準化推動工業化，以工業化促進集約化，才能實現住宅作為經濟增長點和消費熱點的使命，促進國民經濟的持續穩定健康發展。
（中國磚瓦網 轉載請注明出處）
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