房地產冰火兩重天：2014年市場或將面臨更大壓力
2014年的房價是繼續冰火兩重天，還是泡沫破滅，亦或是漲幅趨緩？辯論正酣，房價走勢仍在云山霧罩中。
2013年，“日光盤”、“地王”等現象屢見不鮮，甚至多到讓人感到疲憊。但值得注意的是，依然有不少地方房價猶如股市般慘跌。因此，2013年房地產市場的真實寫照是：一邊是一線城市連續20余月的高漲，一邊是溫州等城市連續26月下降；一面是“地王”迭出頻遭哄搶，一面卻是無人問津。
即將到來的2014年，房價走向何方？
雙城記：忙著接生意和忙著找生意
這就是李麗和谷建光的2013，相同的是都更加忙碌；不同的是，一個忙著接待購房者，而另一個則在忙著尋找購房者。
房產經紀人作為連接市場買賣雙方的橋梁，他們的生活從另一面反映了當今的市場。但由于房地產市場的冷熱不均，因此對于他們而言，雖然在不同城市做著幾乎同樣多的工作，但是卻過著截然不同的2013。
晚上9點，北京鏈家地產朝陽區一家門店的會客廳里，置業顧問李麗正在與客戶小聲交談，她的手機攥在手里，隔幾分鐘響一次。玻璃茶幾上的紙杯冒著熱氣，墻角的飲水機邊擺著十幾個各式各樣的水杯。旁邊前臺坐著她的三位同事，正在輪流接電話。里面套間的三排工位上也坐滿了人，各自在忙碌自己的事情。
李麗的銷售業績在這個門店排名第一，忙碌已成為她2013年的生活常態。剛送走客戶的她，在飲水機上找到自己的杯子，匆匆喝了口水，然后轉身從衣柜里拿出羽絨服，邊走邊穿的同時掏出手機開始撥號。
“今天得去一個業主家取鑰匙。”李麗說，這套房在兩個月前簽約，是附近羅馬家園小區一套54平方米的一居室，原業主以272萬元的價格轉手賣出，今天是三方約定的最后交接時間。
巧合的是，剛才在門店與她交談的這位客戶，在同一個小區也有一套房子正想出手，面積51平方米，報價也是272萬元。李麗說，“最近房價還在漲，算下來之前那套房子從簽約到現在已經漲了10萬左右。”
工作的忙碌，為她帶來的是更為實際的回報。李麗說，目前為止今年她已經可以拿到至少23萬元的銷售提成，“是稅后的，逐月結算，就是稅多了點”。她還說，其他門店的同事，還有人今年可以拿到超百萬的提成。
與李麗不同，在中國另外一端的谷建光卻一臉愁容。谷建光是溫州天浩置業有限公司世貿店銷售經理，對他來說，2013年的樓市不是在“燃燒”，而是在“冷卻”。
8日下午5點半，溫州天浩置業一家門市工作人員已經開始準備下班。而此時一看房者推門而入，工作人員便像看到“獵物”一般上前詢問，忘記了已到下班時間。
谷建光說，溫州房價已經超過20個月連續下降，在購房者“買漲不買跌”的心理下，每日登門詢價、了解合適房源的客戶從過去的5、6人下降到3、4人，減少了30%左右。
“現在不光是我們沒活做，就連買賣雙方的主動權都掉了個兒。”谷建光說，過去賣家很牛，從沒有討價還價一說，甚至還經常隨意“跳價”，但現在卻相反，買家開始牛起來。
谷建光說，雖然現在顯得空余時間多了，但為了搶客源，工作量較之前加大了一倍。溫州樓市縮水前，我的工作蠻輕松，一天只帶一兩個客戶去看房。現在由于成交量大幅下降，同行競爭又很激烈，我一天要帶三四個客戶看房，而且約客戶看房越來越難。過去只需隔3天和房東電話溝通一次，詢問有無降價考慮，現在半天就得打一個電話。特別是我還要花很多精力幫助買家分析市場，告訴他現在樓市已經成功“筑底”，引導他“該出手時就出手”。
這就是李麗和谷建光的2013，相同的是都在變得更加忙碌；而不同的是，一個忙著接待購房者，而另一個則在忙著尋找購房者。
房價分化明顯：冰與火
市場分化是今年房地產市場表現的重要方面。現在房地產市場已告別鐵板一塊的格局，全面分化。不同級別、不同類型的城市均有分化。
一套90平方米的住宅，一年間整整漲了200萬元，這是發生在北京的真實故事。2013年初李響在中信城購入一套92平方米的住房，購入時房價已比2012年底第一次看房時的450萬跳價60萬元漲至510萬元，誰知僅在李響購入后一個月，房價便直線上漲至620萬元。而就在前幾天，又有中介打電話給李響，希望他能以720萬元的價格出手。
在李響的房子不斷漲價的同時，溫州房價卻慘遭“腰斬”。幾個月前，國家統計局公布全國70個城市房價中，在一線城市同比漲幅全面超過20%的同時，唯獨溫州卻應聲下跌，“只漲不跌”的溫州一時間成為“腰斬”、“縮水一半”的代名詞。
溫州市正合房產營銷公司董事長陳鴻對此分析稱，溫州房地產市場此輪跟風降價的主要原因是開發商和房東們普遍存在“逃跑心理”。在債務危機的影響下，誰也不敢提價，能將房子盡快脫手、逃跑抽身就謝天謝地了。
值得注意的是，債務危機的影響可能只是其中一方面，除溫州外，鄂爾多斯、東營、鐵嶺、常州等地也紛紛曝出房價大幅下跌，甚至“鬼城”、“空城”頻現。
對此，住建部政策研究中心房地產處處長趙路興在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，市場分化是今年房地產市場表現的重要方面。他認為，現在房地產市場已告別鐵板一塊的格局，全面分化。“不同級別、不同類型的城市均有分化。”
的確，日前住建部政策研究中心主任秦虹在2013騰訊房產年度峰會就指出，從一線城市來看，今年房價同比漲幅超過20%；從70個大中城市來看，其平均漲幅不到10%；而從全國657個城市來看，房價同比上漲僅不到5%，甚至還有一些城市的房價是下跌的。
對此，中國社會科學院財經戰略研究院近日發布的《中國住房發展報告》也作出相似判斷，2012至2013年，一二線城市房價上漲較快，三四線城市出現結構分化。
趙路興認為，造成分化的主要原因在于，在城鎮化進程中不同城市創造的就業崗位數量以及吸引力不同。我國城市對人口沒有做到層層截留，中小城市本應起到吸納人口的作用，但我國現階段實際上卻是中小城市人口凈流出，大中城市人口狀態平衡，特大城市人口凈流入，也就是城市規模越大，經濟發展越好，就業崗位越多，吸引的人口越多，造成了供求不平衡進一步加劇。
秦虹表示，市場分化格局背后的原因是，大城市特別是一線城市人口集中的速度非常明顯。北京統計局公布的北京市新增就業人數顯示，2007年到2012年北京每年新增就業人數穩步增長，2012年是44萬，今年1到6月份北京新增就業人數已經達到41萬。
除城市對人口吸引力不同外，趙路興還認為房產的投資功能是支撐房價分化的另一因素。他表示，由于房地產資本、資產屬性突出，投資特征明顯，且城市越大投資取向越明顯，也不同程度影響了房價的漲跌幅度。“盡管經過‘國五條’等行政性政策的壓制，但一線城市與省會城市等重點城市中投資性需求仍難以完全清除，強需求產生的高房價預期支撐著房價不斷上漲。
加碼或放松：調控不再一刀切
在各地房地產市場分化的同時，調控政策也不再是之前的“一刀切”，這一點在最新一輪的各地對房地產調控上已明確顯現。
受房價上漲壓力的影響，四個一線城市紛紛收緊調控，并蔓延至部分二線城市。截至目前，北京、廣州、上海、深圳、武漢、南昌、廈門、南京、長沙、沈陽、杭州、福州、太原、哈爾濱、西安、烏魯木齊、鄭州17個城市均已“加碼”調控。與之相對的是，徐州卻傳出“限購”放松的消息，加之前期已有溫州、蕪湖等城市悄然放松調控，標志著樓市調控已呈現分化趨勢。
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