房價(jià)還在漲 空頭輸了嗎？
近期，被稱為房地產(chǎn)晴雨表的北京秋季房展會(huì)開幕，和往年的房展會(huì)相比，規(guī)模依然龐大，海外項(xiàng)目的數(shù)量大增，而本地項(xiàng)目僅占一成，觀展的人數(shù)遇冷。那么，參展賣房的都是誰？看展買房的又都是誰？高房價(jià)能夠擋住購房者選購的熱情嗎？我們到底需要怎樣的房子？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評(píng)論員社科院金融研究所研究員尹中立、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員張鴻共同評(píng)論。
金九銀十，樓市躁動(dòng)，是什么在推動(dòng)房價(jià)繼續(xù)上漲？爭先恐后，買的是房？還是心安？
家在北京的楊先生夫妻倆一直想買一套三居室改善居住條件。半年來，跟隨看房團(tuán)看過不少樓盤，都沒能如愿。這次趕著中秋節(jié)休假，夫妻倆又來到北京秋季房展會(huì)，想多看看增加一些購房的選擇。
楊先生：因?yàn)槲覀儍蓚(gè)人都老了嘛，我們因?yàn)槭且I的就是改善性住房，那肯定要注重商業(yè)方便，還有醫(yī)療方便。
楊先生表示，盡管五環(huán)沿線的房子有些配套還跟不上，周邊的環(huán)境也不能完全滿意，但是擔(dān)心未來房價(jià)會(huì)快速上漲，還是希望能夠早日買下一套。
素有北京樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的北京秋季房展會(huì)，9月19日到22日，開展四天時(shí)間，共吸引看房人18萬人次，記者看到，在北京本地項(xiàng)目中，六環(huán)內(nèi)已難尋均價(jià)每平方米2萬元以下的樓盤，其中，三環(huán)內(nèi)項(xiàng)目均價(jià)突破每平方米6.5萬元，一些五環(huán)附近項(xiàng)目也突破每平方米4萬元，五環(huán)至六環(huán)間項(xiàng)目均價(jià)則普遍在每平方米2萬元以上。
這幾天，在南京、秦皇島開鑼的秋季房展會(huì)的一些花絮惹人矚目。在南京，一位小伙子用繩子牽著幾只螃蟹現(xiàn)身展會(huì)，寓意高房價(jià)、高地價(jià)橫行。這位溜蟹哥說，南京房價(jià)一漲再漲，很多年輕人在主城買房已遙不可及。無獨(dú)有偶，近日的秦皇島房展上，一位大漢帶著一幅枷鎖亮相，表達(dá)的也是對(duì)房價(jià)以及裝修費(fèi)用等居住成本高起的不滿。
當(dāng)房價(jià)成為行為藝術(shù)時(shí)，它跟普通人還有多大關(guān)系？
尹中立：開發(fā)商現(xiàn)在根本不著急賣房子 他們?cè)诘戎鴿q價(jià)
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
應(yīng)該說從6月份到現(xiàn)在，我的觀點(diǎn)沒有變，而且從現(xiàn)在市場運(yùn)行來看，應(yīng)該說我的觀點(diǎn)應(yīng)該說得到了越來越多的印證。從考察國外的整個(gè)市場運(yùn)行來看，一個(gè)市場的頂部特征用四個(gè)字來概括，就是價(jià)升量增。因?yàn)閺耐顿Y的心理來看，當(dāng)市場幾起幾落，到最后瘋狂的上漲的時(shí)候，看空的人會(huì)越來越少，看空的人越來越少就意味著什么？意味著準(zhǔn)備投資或者猶豫，徘徊的人已經(jīng)不再徘徊，就瘋狂的會(huì)沖進(jìn)市場，甚至于很多當(dāng)時(shí)不具備購買能力的人，就通過這種負(fù)債的方式（比如按揭貸款），沖進(jìn)了購房的隊(duì)伍當(dāng)中。
目前，國際的一個(gè)大氣候就是，我們房子上漲，說白了就是錢多了，錢多了這是房子上漲的一個(gè)前提條件，但是這種錢多的狀況隨著國際形勢的變化，應(yīng)該說現(xiàn)在至少是一個(gè)頂點(diǎn)，未來向不斷收縮是一個(gè)大概率事件。我有時(shí)候也在深夜也在反思，我是不是看錯(cuò)了？冷靜的看我覺得應(yīng)該沒錯(cuò)。從市場的情緒來看，的確是有一種恐慌，因?yàn)楝F(xiàn)在在座的大家都可能是有房子的人，可能談起來也是一個(gè)談資而已，但是對(duì)于那些需要等買房結(jié)婚的人來說，他們的壓力和焦慮是可想而知的。
現(xiàn)在北京的開發(fā)商已經(jīng)不需要借助于營銷手段來營銷了，也就是說他現(xiàn)在已經(jīng)是根本不著急賣，他們已經(jīng)在家里等著漲價(jià)，這個(gè)市場的確也反映出這種瘋狂的程度。
張鴻：現(xiàn)在已經(jīng)回到幾年前房價(jià)暴漲的時(shí)代 開發(fā)商已經(jīng)不需要借房展會(huì)來做推廣
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
如果我們把這個(gè)漲說是多，然后跌是空，那其實(shí)是把房子當(dāng)作一個(gè)投資品來看待，那什么時(shí)候會(huì)往下跌呢？我覺得如果說尹老師是最后一個(gè)空頭，那什么時(shí)候尹老師覺得，是不是我原來判斷錯(cuò)了，他成了多頭的時(shí)候，大概就是看多的人最多的時(shí)候，那就是一個(gè)頂部的特征。但是從普通投資者的角度來說，我是覺得他們的心情是可以理解的，因?yàn)樗麄冇X得恐慌。
小片里那對(duì)夫妻就是因?yàn)橹皼]買，所以現(xiàn)在只能從四環(huán)買到五環(huán)，甚至接下來可能要買到六環(huán)。我們分析一下這兩口子的心理，可能當(dāng)時(shí)準(zhǔn)備買的時(shí)候假定是一個(gè)人說買，一個(gè)人說不買，那現(xiàn)在那個(gè)不買的人在家里就沒有話語權(quán)，那兩個(gè)人就會(huì)后悔，很多家庭其實(shí)都是這樣。北京的房價(jià)到8月份的時(shí)候，同比上漲了將近20%，也就是說去年的這個(gè)時(shí)候你準(zhǔn)備買房，大家猶豫猶豫，今年就要多掏20%的錢，那越不買就越買不起了，這樣你就越覺得自己應(yīng)該趕緊下手買。
現(xiàn)在進(jìn)入到好幾年前，房價(jià)暴漲的那個(gè)時(shí)代，就是開發(fā)商不急，買房的人急。為什么北京現(xiàn)在只有一成的房子在房展會(huì)上，因?yàn)殚_發(fā)商很多已經(jīng)不太需要借什么房展會(huì)來做推廣了。現(xiàn)在金九銀十，起碼金九已經(jīng)是鐵定了，銀十其實(shí)對(duì)開發(fā)商來說，對(duì)地方政府賣土地來說已經(jīng)沒那么重要了，但是它會(huì)自然產(chǎn)生銀十，甚至是鉆石十，為什么？因?yàn)橐欢城市的這些土地已經(jīng)超去年全年，就是收入已經(jīng)夠了。即使我今年不完成我的土地放出的量，但我的錢已經(jīng)收夠了。
尹中立：現(xiàn)在的瘋狂實(shí)際上是一種搏傻行為
如果說用一個(gè)名詞來概括，那實(shí)際上是一種搏傻行為，這是一種投資市場的一個(gè)專用的名詞。就是形容投資者就是明知道有風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)東西本身是不值錢的，但因?yàn)槭袌鰺崆楹芨撸晕业暮竺孢有比我更傻的人，我可以以更高的價(jià)格賣掉，我能賺錢，所以我參與。像股票市場炒各種概念，或者是炒那些借殼重組的概念，實(shí)際上在一定程度上，和我們當(dāng)下買房子的行為是一樣的。我們的房子本來應(yīng)該是拿來住的，但是我們現(xiàn)在房子不是拿來住的，主要是拿來未來在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)，我們可以用更高的價(jià)格把它賣掉，拿來賺錢的。簡單來說，房子已經(jīng)成了一個(gè)投資品，它已經(jīng)不是拿來居住的一個(gè)實(shí)物。所以，現(xiàn)在來買房的大部分人，應(yīng)該說拿來住的人已經(jīng)越來越少了，投資成為了一個(gè)最重要的目的。
實(shí)際上剛需是一個(gè)偽名詞，大牛市的頂部最重要的特征就是價(jià)升量增，為什么價(jià)升量增呢？實(shí)際上這些所謂的92%當(dāng)中，可能有相當(dāng)一部分，如果按照他的購買力的話，他明年，或者說五年、十年以后購買，但是他已經(jīng)迫不及待，為什么迫不及待？假如按照現(xiàn)在的上漲速度，我明年、后年買可能就買不起了，所以大家把老人的養(yǎng)老錢湊一起付首付，通過按揭貸款去強(qiáng)行購買。那么，不具備購買能力的這些人都已經(jīng)背著錢進(jìn)來了，就說明后面已經(jīng)沒有部隊(duì)了，沒有隊(duì)伍了，那就有可能是最后一波傻子，最后一波傻子一定就是這種最沒有錢的人進(jìn)來了。
張鴻：現(xiàn)在大多數(shù)人買不起 但有資格還是想買
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
從投資的角度來說，房子現(xiàn)在投資品的屬性就越來越強(qiáng)，包括翡翠。玉，過去玩的很多人都是收藏，不單純?yōu)榱艘院鬂q價(jià)賣出去，但現(xiàn)在因?yàn)楹芏嗤顿Y類的錢進(jìn)來以后，就希望它能漲價(jià)，房子也是一樣，就是它的屬性稍微有點(diǎn)變異，或者說投資的屬性越來越強(qiáng)。房展會(huì)上的行為藝術(shù)，它其實(shí)不是說老百姓和房子沒關(guān)系了，恰恰是這些老百姓是想和房子發(fā)生關(guān)系，發(fā)生什么關(guān)系呢？發(fā)生買的關(guān)系。就是如果我能買的話，那我就不去做藝術(shù)的那種行為了，但是這小姑娘她太漂亮了，她不甩我，那我只能黯然神傷，弄點(diǎn)什么藝術(shù)行為了。
買不起，能有資格買，現(xiàn)在大多數(shù)人他還是想買，這是一個(gè)讓我覺得很意外的一個(gè)數(shù)據(jù)。就是8月份，你知道北京成交的房子里面，新房里面，首次置業(yè)的占多少？92%。
張鴻：貨幣問題和土地制度問題不解決 房價(jià)上漲的趨勢就不會(huì)改變
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
今年應(yīng)該說北京的占比縮水，然后境外的占了一半以上，這是新的變化，基本上就是外國的比中國的多，外省市的北京的多，外環(huán)的比內(nèi)環(huán)的多。反客為主。原因第一，北京的項(xiàng)目現(xiàn)在其實(shí)不是特別需要宣傳；其次，房子作為投資品的屬性越來越強(qiáng)，所以房展會(huì)越來越像一個(gè)投資移民的洽談會(huì)，每天都有大量投資移民的講座。必須提醒一下，你要買國外的房產(chǎn)的話，必須得咨詢一個(gè)特別了解當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法律業(yè)務(wù)的人，因?yàn)橐粋(gè)了解歐盟的人沒法給你推薦美國的項(xiàng)目。在展會(huì)上，你會(huì)發(fā)現(xiàn)很多普通人都涌到這里面，你都難以想象，它已經(jīng)變成了一個(gè)金融現(xiàn)象，或者貨幣現(xiàn)象。咱們也說過，房地產(chǎn)問題其實(shí)只有兩個(gè)問題，一個(gè)是貨幣問題，一個(gè)是土地制度的問題，這兩個(gè)問題如果根上不解決，那房價(jià)上漲的趨勢不會(huì)改變。
現(xiàn)在問題是什么？是我們?nèi)绻阉?dāng)作一個(gè)貨幣現(xiàn)象，那就是說我們的錢很多，然后別的地方不能去，那就都集中在房子上，現(xiàn)在分散到外面去，往外去投資國際，放眼國際，這是一個(gè)要出去，然后外面現(xiàn)在也發(fā)現(xiàn)了你這么多錢，所以也都來了。
尹中立：在中國的過去十年中 你在任何時(shí)間買了房子都是賺錢的
這種大牛市會(huì)有一種溢出的效應(yīng)，什么叫溢出的效應(yīng)？因?yàn)閺膬r(jià)格來看，為什么外國的參展團(tuán)比中國還多，這說明北京的房價(jià)已經(jīng)具備了國際競爭力。實(shí)際上我們橫向的比較一下來看，在國際大都市當(dāng)中，北京的房價(jià)從均價(jià)來看已經(jīng)是最高了，中國老百姓這種消費(fèi)能力，或者說他的收入水平已經(jīng)在全世界大多數(shù)當(dāng)中已經(jīng)首屈一指，而且是國際最貴的行列。所以就導(dǎo)致了國內(nèi)這十年來任何時(shí)候買房都賺大錢，當(dāng)這些人從國內(nèi)賺錢的人，體會(huì)到了投資買房的這種樂趣，然后就把眼光從中國、從北京看到了國外。一定要注意，就是說中國過去十年你任何時(shí)間買了房子都是賺錢的，并不意味著你到國外買房子也會(huì)重復(fù)過去十年中國曾經(jīng)重復(fù)的故事，大不一樣。
我們現(xiàn)在狀況和20年前日本的狀況實(shí)際上是一樣的，1985年到1990年，日本經(jīng)過了5年的房價(jià)的瘋狂上漲，到1990年/1991年前后的時(shí)候，日本人在國內(nèi)炒房賺了很多錢以后，就開始向海外進(jìn)行擴(kuò)張，加上它貨幣的升值，覺得美國的房子比東京的房子便宜很多了，就瘋狂的到美國，到其他國家去買房子，甚至讓美國人開始驚呼，說日本人準(zhǔn)備買下整個(gè)美國，這是當(dāng)時(shí)一個(gè)很荒唐的現(xiàn)象，就是說東京所有房子賣掉可以把整個(gè)美國都買下來。
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