“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。”從古至今，住房一直承載著人們的期冀和憧憬，人人都希望能夠“住有所居”，擁有一個遮風擋雨的地方。如今，住房也是最基本的民生保障，住房問題關系到人民群眾的切身利益。
為了實現“要讓全體人民住有所居”這一目標，我國出臺了多項住房政策，其中，保障性住房就是其中一項。保障性住房作為面向城鎮住房困難家庭、新就業無房職工、外來務工人員的安居措施，是實現受保障群眾合法權益的關鍵舉措。
近年來，隨著保障性住房建設分配數量增多，法院受理的涉保障性住房案件數量也呈現出上升趨勢。保障性住房的初衷在于幫助那些有住房困難的群體，讓他們能夠安居樂業，如何才能最大程度地實現這一住房政策的初衷？
4月11日，北京市第一中級法院（以下簡稱“北京一中院”）召開“涉保障性住房糾紛審判工作情況”新聞通報會，梳理了該類案件的特點，并總結了該類案件中突出的法律問題，同時作出風險提示。與會專家也從各自領域出發，就如何更好地保障人民群眾的切身利益、更好地實現保障性住房的初衷提出建議。
涉保障性住房糾紛復雜多樣
“為加快實現全體人民住有所居這一目標，北京建立了租購并舉、符合首都實際的住房保障體系。”北京市住房和城鄉建設委員會副主任鄒勁松在新聞通報會上介紹。他進一步指出，北京自2010年起大力發展公租房，重點解決本市城鎮中低收入住房困難家庭、新就業無房職工以及符合首都城市戰略定位發展需要的新市民住房需求，全市累計開工建設籌集公租房20萬套，分配18萬套，入住13萬套。同時，實行實物供應與貨幣補貼并舉的措施，在2015年底出臺市場租房補貼政策，支持符合條件的家庭通過租賃市場解決住房問題，累計發放市場租房補貼5.32萬戶、15.72億元。2017年9月，北京還出臺了共有產權住房辦法。目前，全市共有產權住房項目64個，房源6.5萬套；其中已申購項目33個，房源3.5萬套。
隨著保障性住房類型和數量逐年增多，有關保障性住房的各類案件也逐漸涌現。北京一中院在新聞通報會上表示，2015年1月至2019年3月，北京一中院共審理涉保障性住房案件155件。從案件類型來看，涉保障性住房案件涉及經濟適用住房、公租房、廉租房、自住房、限價房等各類保障性住房。從案件占比看，涉經濟適用住房的案件占比64%，涉公租房和廉租房的案件占比32%，涉自住房和限價房的案件占比4%。從數量趨勢看，涉經濟適用住房案件的數量呈下降趨勢，涉公租房案件的數量呈逐年上升趨勢，占涉保障性住房案件的比重逐漸提高。從案由分布來看，合同糾紛占比69%，物權糾紛占比18%，婚姻家庭糾紛占比13%，合同糾紛占比近年來呈不斷升高的態勢。
“涉保障性住房案件的政策法律性強，此類案件數量的增幅變化與相關政策的出臺調整高度吻合。隨著北京市住房保障體系的不斷完善和發展，2015年至2019年，我院審結的涉保障性住房案件的數量逐年上升。其中，2016年和2017年北京市住建委發布系列文件后，保障性住房的供應量增加，我院受理的案件隨之明顯增多；2018年北京市住建委進一步規范公租房管理、加大監管力度后，涉公租房案件的數量較上年度同期增幅超過100%。”北京一中院審判委員會專職委員高萍在新聞通報會上說。
高萍進一步指出，違約情形多樣也是該類案件的特點之一。其中，轉租、欠租、非法占有、騙購、違規交易等是高發的違約情形。“加上家庭因素復雜，保障性住房多以家庭為單位申請，在發生離婚、申請人去世等家庭關系變動時，會影響家庭的保障性住房申請資格，也容易產生居住利益分割等法律問題。此外，保障性住房關乎群眾的居住利益，涉及基本民生，具有較強的公共屬性。加上社會關注度較高，相關案件的審理極易成為熱點問題，引發社會公眾的輿論反響。這些特點都決定了審理涉保障性住房案件必須更加審慎。”高萍說。
涉保障性住房案件中的突出問題
記者通過新聞通報會了解到，有關保障性住房案件的糾紛多種多樣，但從法院審理案件的情況來看，涉保障性住房案件涉及的法律問題突出表現在違規轉租牟利、拒不交納租金、非法占有房屋、違法違規騙購、違規提前出售五個方面。
在一起公租房轉租案例中，胡某、楊某簽訂了《北京市房屋租賃合同》，約定胡某承租楊某1704號房屋一間，租期1年。此后，胡某向楊某支付了12個月的房屋租金及押金并入住。2016年12月，產權單位告知胡某，涉案房屋系北京市公租房，胡某不是原承租人，無法繼續承租，故要求胡某騰退房屋；同時，產權單位告知楊某，其無權將該房屋轉租。胡某遂向法院起訴，請求解除與楊某簽訂的租賃合同，楊某返還其已經提前支付的房屋租金及押金。
“拒不交納租金的問題也比較突出。”高萍說。她告訴記者，北京一中院就審理過一起因公租房承租人芮某拖欠租金，期滿被訴騰退房屋、補交租金的案件。
此外，非法占有房屋問題突出。北京一中院審理過一起公租房承租人死亡、繼承人無承租資格的案件：出租人產權單位和承租人劉某甲簽訂了《北京市公共租賃住房租賃合同》，其中第九條約定：劉某甲在租賃期間死亡的，合同自行解除；共同申請家庭成員經復核仍符合公租房申請標準的，可在重新簽訂公租房合同后，繼續承租房屋。后劉某甲去世，房屋由劉某甲之女劉某乙繼續居住。2017年1月17日，區住房保障部門向產權單位發送一份取消家庭住房保障資格通知書，內容為劉某甲家庭經復核已不再符合公租房配租條件。產權單位遂向法院起訴，請求劉某乙騰退房屋，并支付房屋占用費。
同時，北京一中院還分別通報了一起違法違規騙購和違規提前出售的典型案例：在一起拆遷補償安置活動中，張某甲并非拆遷區域的被安置人員，亦未申請過定向安置房。張某乙稱其出于朋友義氣，偽造張某甲的審批手續，致使產權單位誤認為張某甲具有購買定向安置房的資格。2017年2月26日，產權單位與張某甲簽訂了《房屋買賣合同》及《補充協議》，約定張某甲購買602號房屋。之后，張某甲依約取得了房屋的不動產權證書，權利性質為按經濟適用住房管理。張某甲為此向產權單位支付了購房款及相關費用，現房屋由張某甲占有、使用。產權單位的起訴請求為：確認買賣合同及補充協議無效，張某甲恢復產權登記至產權單位名下，并騰退返還房屋。
而違規提前出售主要表現為未過五年的限制交易期，即將房屋出售的情形。2012年10月23日，聞某與趙某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定趙某將1003號房屋出售給聞某，趙某拿到房本后應配合聞某辦理過戶手續，將來過戶所發生費用由聞某承擔。聞某向法庭提交了訴爭房屋查詢信息及完稅證明，根據該查詢信息顯示：訴爭房屋的登記時間為2012年10月9日，該房屋系經濟適用住房，雙方簽訂房屋買賣合同時，原購經濟適用住房尚不滿五年。聞某的起訴請求為：趙某繼續履行合同并于判決生效后為聞某辦理房產過戶手續。
違規處置保障性住房的法律后果
針對司法實踐中遇到的突出法律問題，北京一中院結合具體案例釋法說理，明確指出了違規處理保障性住房將面臨的法律后果。
針對違規轉租牟利這一問題，高萍指出，公租房的保障屬性決定了承租人只能限定于特定的受保障群眾。公租房承租后，若由承租人自由選擇轉租對象，則可能出現次承租人不符合條件卻實際占有使用公租房的情形，違反政策初衷，次承租人亦面臨解除合同和騰退房屋的風險。
記者注意到，在前述胡某、楊某違規轉租一案中，法院經審理后認為，因涉案房屋系公租房，禁止轉租，轉租致使合同目的無法實現，依法應予解除。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀或采取其他補救措施。本案中，法院最終支持解除雙方簽訂的《北京市房屋租賃合同》；合同解除后，楊某應退還胡某剩余租期內的房屋租金及押金。
據北京一中院通報內容顯示，拒不交納租金的后果則是騰退房屋、補交租金、支付高額違約金。在芮某拒不交納租金一案中，法院認為，芮某理應按合同約定及時履行交納房屋租金的義務，其無故拖欠房屋租金的行為，已構成違約，故產權單位要求芮某支付欠付租金及違約金的訴請，于法有據，法院予以支持。雙方約定的租賃期間已屆滿，芮某應當返還房屋并承擔租賃合同到期后繼續占有使用訴爭房屋的費用。
“在公租房原承租人死亡之后，與承租人生前同住的繼承人通常認為自己直接獲得承租權，因而不會主動騰退房屋。但如果繼承人不具有承租資格，那么繼續占有公租房的行為就屬于非法占有，承擔被訴解除合同、騰退房屋的風險。”高萍說。前述案件中，根據合同約定，承租方劉某甲在租賃期間死亡，合同自行解除。租賃合同解除后，劉某乙未取得家庭住房保障資格，未與產權單位重新簽訂合同，在此情形下，劉某乙應予騰退房屋并支付房屋占用費。
高萍在新聞通報會上指出，為實現精準保障的目標，保障性住房均規定有一定的申請條件。申請人為獲得保障性住房的申請資格，偽造假手續購買保障性住房的行為，損害了其他應受保障群眾的合法權益，造成保障性住房分配的不公平。申請人也面臨合同被認定無效進而騰退返還房屋的風險。而違規提前出售房屋的，無論是出賣方還是買受方都將承擔相應的不利法律后果。在趙某違規提前出售經濟適用房一案中，雙方簽訂的房屋合同最終被法院認定為無效，買受方聞某要求趙某繼續履行合同的訴求沒有得到支持。“這是因為，經濟適用住房產權的特性之一即體現為五年的限制交易期，買受人應遵守經濟適用住房五年內不得出售的規定。在此期間內，買受人與第三人簽訂經濟適用住房買賣合同并過戶的行為違反了經濟適用住房保障安居限制交易的政策宗旨，會損害社會公眾的居住利益，因而被認定無效。第三人需要承擔買賣合同因無效而無法繼續履行的風險。”高萍強調說。
把保障性住房留給真正有需要的人
保障性住房關系到群眾的切身利益和幸福指數。針對保障性住房目前存在的一些問題，有關部門該如何應對，為把保障性住房留給真正有需要的人，還需要作出哪些努力？有網友指出，在一些保障性住房小區，不時可以看到一些開著高檔小車進出小區的住戶，這種現象何時才能徹底終結？
北京一中院從司法實踐的角度出發，提醒承租人、買受人和產權單位，必須遵守相關法律法規，依法依規誠信守約，以實現保障性住房保障安居的社會效果。對于廣大受保障群眾，北京一中院提示，要依約使用房屋，違規轉租被嚴格禁止；及時交納租金，拖欠租金將解除合同；自覺申報變化，資格不符主動騰退；提供真實資料，手續造假合同無效；遵守限制規則，提前交易將被認定無效。
在提示受保障群眾誠實守信、依法依規依約處分保障性住房的同時，北京一中院也提示產權單位，應采取多種方式充分履行告知義務，明示相應違規違約行為的后果；應當盡到審慎的注意義務，對受保障群眾提供的材料進行認真審核，逐條核對是否符合相應政策規定，切實做到應保盡保，避免不符合資格的申請人簽訂合同、受領房屋；產權單位應當本著平等自愿的原則，與受保障群眾簽訂書面合同，在合同中明確雙方的權利義務；公租房產權單位應當加強簽約前后的全程動態管理，簽約前進行信息備案，簽約后通過入戶走訪等方式加強對簽約人的日常管理，資格不符及時收房；同時，也要注意及時收繳租金，法定期間行使訴權。
北京一中院也表示，法院將不斷提高對涉保障性住房案件的司法保障能力，不斷滿足人民群眾在該類案件中的司法需求。
“部分保障性住房，特別是老城區的直管性公房具有歷史性、政策性和復雜性特征，法院在審理案件的過程中，雖然要注重統一的審判流程和統一的裁判尺度，但在個別案件中，尤其是涉及到這三個特點時應該做到具體案件具體分析。”北京市西城區房屋土地經營管理中心西長安街管理所黨支部書記馬亞南建議。
北京市豐臺區房屋征收事務中心法制科科長楊華則表示，法院在審理涉保障性住房糾紛時，應該注重發揮司法建議的作用，并對案件審理中遇到的問題進行分類，明確究竟是制度原因還是因為執法不嚴導致的。“同時，應該注重有關部門對司法建議的反饋，讓司法建議真正發揮作用。”楊華強調。
而針對涉保障性住房法律政策性強這一特性，北京市嘉誠泰和律師事務所合伙人、主任馬慧娟表示，律師在處理涉保障性住房案件中起著重要作用，希望法院和有關部門能將有關涉保障性住房的典型案例和政策進行及時有效地公開，暢通溝通渠道，以便律師在代理相關案件時可以增加對當事人的說理能力，徹底化解矛盾糾紛。馬慧娟還表示，希望法院和相關部門進一步加強和深入宣傳力度，讓涉保障性住房違規處置的法律后果和有關政策更加深入人心。
為確保保障性住房的公平善用，鄒勁松表示，住房保障部門將進一步完善保障性住房使用監管長效機制，實行專項檢查、隨機檢查和日常巡查相結合的監管模式，在官網和微信公眾號公示違規家庭基本信息，加大公開曝光力度，形成有力震懾；加大部門聯合懲戒力度，整頓違規代理信息，會同銀行征信中心將違規使用公租房的家庭成員信息納入失信名單管理；同時，大力推進“技防”手段應用，明確新納入北京市保障房建設計劃的公租房項目全面采用人臉識別、智能門鎖等技術，并與門禁相關聯，實現非承租家庭成員不得隨意進入樓棟單元門。
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