五一勞動節前，深圳一口氣推出三項住房改革新規：《公租房辦法》《安居型商品房辦法》和《人才住房辦法》（征求意見稿）。
本次新規帶來一個好消息、一個壞消息。
壞消息是：抬高了購買安居房和人才房的門檻。政策規定：購買安居房、人才房須在深圳繳納社保滿10年。而此前政策規定：“累計繳納社保5年以上”就可以申請安居房，申請人才房社保繳納僅需3年。一方面推出宏大的供應計劃，一方面抬高門檻，反映出深圳保障房供不應求的無奈。目前，排隊等候安居房的深圳人已超過10萬人。近期，已有聲音質疑深圳保障房供應量緩慢。本次新規為此強調：深圳保障房新增100萬套目標不變，將通過各種手段增加供應，2021年后將產生大量供應。
好消息是：放寬準入條件、擴大受益人群范圍和租金折扣，充滿對低收入人群的“愛與寬容”。對于“深圳人才”也給出了界定，并對人才的租房、買房給予關照。
城管隊長解讀如下：
1、深圳保障房新增100萬套目標不變，2021年后大量上市！
深圳提出，2035年前新增公租房、安居型商品房（簡稱安居房）、人才住房100萬套。對此宏大計劃，近期質疑聲不絕于耳，很多人認為難以做到，有忽悠成分。2019年，深圳供應保障房3.4萬套，其中人才房1.5萬套，安居房才300套。這次政策說明中解釋，由于開工到竣工需要一定周期，所以短時間內未形成大規模供應，2021年之后將“形成有效供應”。記住！2021年是個重要時點，深圳房地產市場，特別是中低端市場將受到保障房的“沖擊”。
新規再次強調：在深圳未來總的住房供應中，公共租賃住房、安居型商品房、人才房分別占總量的20%左右，商品房僅占40%！
2、公租房“關照”公交司機、環衛工人、先進制造業職工。
這次《公租房辦法》很溫馨，提出：除了中等偏下及低收入家庭外，要面向新市民中的公交司機、環衛工人等為社會提供基本公共服務的相關行業人員，以及先進制造業職工供應公租房，且不設戶籍限制。說明深圳對城市公共服務和先進制造業的重視。要知道，深圳已成為全國制造業第一大市，去年實現工業增加值9109.5億元，大幅超越北京、上海。“照顧”這兩類人，值得點贊！
3、深圳保障房將無處不在！停車場、消防站都可上蓋。
為了加大供應量，新規提出軌道車輛段、停車場可上蓋建設公租房、安居房和人才房；新建、改擴建的公交場站、綜合停車場、變電站、消防站，可以配建公租房和出租型人才房；安排新供應居住用地時，保障房用地比例不低于60%；鼓勵企事業單位以自有用地建設公租房；工業、倉儲等用地可以建安居房、人才房。軌道站點500米范圍內工業用地，也可建公租房，還可以通過城市更新建安居房、人才房，等等。
4、同小區豪宅和安居房、公租房之間不能建隔離墻！
北京和深圳的一些豪宅區，按政策要求配建20-40%比例的公租房及安居房，但開發商和商品房業主“嫌棄”保障房業主“層次”，為霸占小區高端配套，在商品房和公租房之間建墻、扎籬笆，歧視窮人。本次深圳新規明確：“同一項目的公共區域內，不得通過設置物理圍墻等方式，將公租房、安居房與市場商品住房進行隔離或者區別對待。”別跟特朗普似的建墻隔離外來者，要拆墻。同一個小區、同一個夢想！
5、政府大放血！公租房租金為市場價3折，最低0.3折！
公共租賃住房的租金水平為屆時同區域同類型市場商品住房租金的30%左右。其中，面向低保及低保邊緣家庭配租的，租金按照公共租賃住房租金的10%確定。比如，1單間福田區的商品房月租金2000元，那么同片區公租房租金為600元，面向低收入者的租金僅60元！
6、安居房售價為市場價5折！人才房6折！
深圳房價能被拉低嗎？安居型商品房的租金、售價為屆時同區域同類型市場商品住房租金、售價的50%左右。人才住房的租金、售價為屆時同區域同類型市場商品住房租金、售價的60%左右。這意味著，隨著供應量增加，保障房要把深圳房價拉低。
7、公租房戶型最小35㎡，安居房面積65-85㎡，這類商品房要小心了！
單身居民、一至兩人家庭公租房35平方米左右； 兩至三人家庭50平方米左右；三人及以上家庭60平方米左右；建筑面積超過70平方米的房源，只租給五人及以上家庭。租賃型人才房，條件要寬一些，比如四人家庭租房面積可達到90平方米。安居房的面積限定為：單身居民、兩至三人家庭65平方米左右；四人及以上家庭85平方米左右。可銷售的人才房，面積為90㎡以內。
這樣看，保障房的確不寬敞，但深圳有的學區房才20多㎡呢。由于保障房供應的房型大部分是65—85平方米，這種商品房受沖擊最直接！特別是在2021年之后。
8、買保障房社保繳納須滿10年！離婚無房的要等5年！
前提是無房、深戶，單身年滿35歲。政策規定，買人才房、安居房需有10年以上社保。對于賣掉房子或真假離婚變成無房戶的，有年限限制：買安居房、人才房，需要限制5年，即5年內因離婚放棄房產或賣掉房子的，不能申請。租人才房，這個限制降低為3年。跟過去的政策相比，門檻抬高了。須知，深圳建市才40年，社保要交10年，這要求是不是真有點高？
9、獲得安居房、人才房完全產權，需要10至15年！
自簽訂買賣合同之日起，累計在本市繳納社會保險滿15年，或者年滿60周歲且購房滿10年，然后向向政府繳納增值收益后，可以獲取安居房完全產權。但是，這個應繳增值收益的算法很復雜。應繳增值收益=取得完全產權時該套住房市場評估價格×（1-原購房時基準銷售價格/原購房時市場價格-1%×折扣系數×與產權單位簽訂買賣合同購買安居型商品房的申請人在深累計納稅申報年限）-相關費用。其中，最重要的折扣系數還未確定，需要報深圳市政府批準。新政策將應繳增值收益與在深服務年限掛鉤，為得是優待“老深圳”。人才房同理。以此估計，獲得安居房、人才房后，10-15年可以賣掉，賺多賺少主要看這個未定的折扣系數，以及來深圳的時間是不是夠長。
在封閉流轉期內，不得上市流轉，如果要轉讓，只能向符合條件的對象轉讓，或由產權部門回購。
10、轉租保障房罰款5萬元！
市場差價這么大，難免有人動壞心思。政策規定：假如有人轉租公租房、安居房或人才房牟利，發現了要清退并罰款5萬元！（完全獲取產權的安居房、人才房不在此列）申請資料造假、欠租金、改變房屋用途的，也要罰款！
11、住房分配優待特困群體！
公租房采取輪候分配和定向配租相結合的方式，安居房和人才房實行按批次分配。對于已在輪候庫的公租房申請家庭和安居型商品房申請家庭，可繼續采用輪候分配方式。同時，為充分體現對特殊困難群體的照顧，分配安居房，撫恤定補優撫對象、殘疾人家庭等可享受增加抽簽次數、配置兩個搖號號碼、適當加分等優先政策。本次規定將優先保障對象從低保及低保邊緣家庭、撫恤定補優撫對象和殘疾人3類群體擴大到12類群體。
12、到東莞惠州建深圳安居房、人才房！
結合粵港澳大灣區、深莞惠經濟圈開發建設，沿區域性高鐵、城際鐵路，在臨深片區符合條件的區域合作建設安居房、人才房。在深汕特別合作區規劃實施以公共交通為導向的住房開發模式，在高鐵站點一定范圍內充分預留安居房、人才房建設用地，建設大型安居社區。這表明，深圳政府層面的擴區外溢，正式提上日程！政府都去了，購房者是不是該跟進呢？這是一個問題。
13、租人才房最多6年！
規定面向個人配租的人才住房，最長租賃期限不得超過10年。其中，前6年按照人才住房租金標準繳交租金，后4年需要繼續租住人才住房且符合條件的，按照市場租金標準交租金。對于面向用人單位定向配租的人才房，不設租賃期限，但職工累計租住時長不能超過10年。你看，深圳對企業好過對個人。
14、轉租或連續半年不住的安居房、人才房要被收回！
發生這些情形的安居房，將被政府收回：無正當理由連續6個月以上未在安居型商品房內居住；無正當理由連續2個月或者累計6個月以上未繳納租金；轉租、違建、用于經營性用途的要被收回。
15、“深圳人才”門檻并不高，本科生、專業技師都是！
“深圳人才”并非高不可攀，本次新規明確了其基本條件：（1）具有全日制本科及以上學歷（含教育部認可的境外高等院校畢業的歸國留學人員）；（2）符合我市產業發展需要的技師（指取得市人力資源保障部門核發的二級及以上國家職業資格或專項能力證書的人員，或按照二級及以上國家職業資格引進我市的人員）；（3）經深圳市人民政府認定的高層次人才和緊缺人才，以及市人民政府批準的其他特殊需要的人才。“
本次新規還提出，享受公租房和安居房，須設定申請人家庭收入財產限額。但具體標準另行制定、公布，并將通過政務信息共享和大數據手段核查。
以上為政策部分解讀，全面準確理解有關制度，請閱深圳市住建局網站公布的文件原文。
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