如果地王的制造成為資本們習以為常的游戲,那么誰又是其中最大的受益者和受害者?
在北京,一個指甲蓋兒大小的地方,現在最高能賣多少錢?4塊多。
這里是北京市朝陽區孫河鄉,2013年7月23日,中糧地產以23.6億、配建公租房3.3萬平米的條件競得這里的HIJ地塊,樓面單價超過4.4萬元/平方米,即每平方厘米4塊多,成為北京樓面單價最高的地塊,真算是“寸土寸金”。
半個多月之后的8月16日,在距離北京2300多公里的廣東深圳,華潤置地以109億元總價競得深圳前海第三宗土地,再次刷新了深圳的土地總價紀錄。
這就是“地王”——一段時間內,在某個區域土地市場中誕生的價格最高者。
經歷了短暫沉寂之后,地王今年再次在各地橫空出世,又以極高的頻率被新的地王取代。而地王市場的狂熱程度則是另一種對中國經濟極為重要的預示。
今年以來,在中國的城市版圖上,地王大戰遍地開花,各大房企巨頭和資本大鱷們在角逐中不斷刷新紀錄,制造了令人瞠目的價格標尺。
2011年,《中國經濟周刊》發布的《2010年中國地王圖》數據顯示,如果把北京的土地全部賣掉,可以制造出超過美國一年的GDP總量。而時至今日,這個數字已經把美國2012年的GDP遠遠地拋在身后。
市場忍不住要造地王,這無疑是一個極度危險的信號。中國的房地產究竟是成了佛還是成了妖?如果地王的制造成為資本們習以為常的游戲,那么誰又是其中最大的受益者和受害者?
地王,我們何時說再見?
地王價格連年漲 今年更比往年高
孫河這回算是給北京“出了一口氣”。近年來,盡管北京的房價是全國最高的,但是地王價格卻屢屢被上海、浙江溫州等城市超越。
7月23日下午,記者在北京市國土局交易大廳看到,包括融創、泰禾、東亞新華、中糧地產、中鐵建、萬科、招商、住總等一眾知名房企齊聚一堂,參與朝陽區孫河HIJ低密度地塊的競爭。
經過30多輪競價后,孫河HIJ地塊的價格觸到了政府設定的價格上限,參與競買的房企只得開始競報公共租賃房面積。隨后,又經過30多輪公租房面積的競報,中糧地產最終勝出。
知情人士稱,按照國土部的規定,如果一宗土地的溢價率超過50%,國土部便視為“異常交易地塊”,并對該地塊拿地、付款、開發和銷售過程進行全程重點監測。因此,現在政府部門對一宗土地實施最高限價,其價格上限通常會在底價的基礎上,上浮接近50%的水平。
第二天,中糧地產就拿地情況發布公告,稱北京朝陽孫河HIJ地塊用地規模75359.79平方米,建筑控制規模81716平方米;規劃用途為二類居住用地、托幼用地和醫院用地。但是,關于地價及其他市場信息,中糧地產卻只字未提。
根據業界測算,扣除保障房面積后,該地塊的樓面單價高達4.4萬元/平方米,成為北京新的單價地王,這也是北京有史以來的最高價地王。此前,這一區域的樓面單價只有2萬多元/平方米。
地王年年有,2013年格外多。回頭來看號稱是“地王年”的2009年、2010年,與2013年相比,簡直是小巫見大巫。不僅僅是之前的地王價格峰值屢被突破,而且從數量來看,2013年地王可謂是在多個城市遍地開花。
根據相關媒體旗下的智囊機構中國經濟研究院根據27個省份省會城市的地價編制出的“2013年中國地王圖”顯示,今年以來,各大房企正在全國跑馬圈地,部分城市的地王價格創出了史無前例的新高,49個地王中,有將近一半的地王被大型房企奪得,除了中糧地產,萬科、恒大、綠地、保利、中海等知名地產大佬均斬獲頗豐。
其中,一向稱不拿地王的行業龍頭萬科奪得了上海、重慶兩地的總價地王,而在廣州、杭州等地,萬科奪得的土地價格雖然不是最高的,但也排在前列。如在廣州,萬科奪得的荔灣區地塊總價為6億元,樓面單價高達19638元/平方米,這一價格排在廣州第五。
恒大地產今年奪得了海口總價地王、廣州單價第二的兩個“地王級地塊”,并且一口氣在重慶奪得多宗高價地,將總價第四、第五、第七、第九的地塊收入囊中。此外,從未進京的恒大地產也在今年進軍北京市場,在體量高達51.1萬平方米的昌平區沙河高教園地塊爭奪戰中,恒大地產最終報價35.6億元,總價位列北京第二。
中海地產則奪得了合肥總價地王和內蒙古呼和浩特單價地王;保利奪得了重慶總價地王;綠地奪得了西安總價地王、昆明單價地王、昆明總價地王。
在多個地王大戰現場,記者看到,大佬們幾乎不經思量就頻頻舉牌。針對市場質疑地產大佬熱衷搶地王,萬科有關負責人表示,充分估計到市場風險,嚴格地說,萬科所拿的僅僅是一個城市的區域地王,市場影響不是特別大,風險也可控。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭告訴媒體:“比較異常的是,3月份調控政策出臺,眼下政策正逐步落實,但沒想到市場隨后會以地王頻出來回應,而且速度這么快,這是相當值得警惕的。”
地王身價分化:
北上廣漲,其他省會城市跌
幾乎所有省會都誕生了新地王,但是與2010年相比,2013年的地王們,身價也出現了極大的分化。
在北京、上海、廣州、杭州等城市,地王一浪高過一浪,后面的地王很快就顛覆前面的地王。
以上海為例,5月9日,浦東新區世博會地區A09A-02地塊經過200多輪競價,最終被一家臺灣企業MaxbaseHoldings limite以12.12億元拍得,樓面單價為39932元/平方米,溢價率高達47.5%,打破了2011年以來的上海土地成交紀錄。不料,這一紀錄僅僅持續了幾小時,同一區域世博會地區A09B-02地塊被遠東新世紀中國投資有限公司以9.78億元摘得,成交樓面單價高達40079元/平方米,成為單價地王。
5月29日,北京福潤天成房地產開發有限公司以46億元的價格奪得了上海長寧區新華路街道71街坊地塊,當時,這一價格是今年上海土地成交總價最高的。但一個月不到,6月27日,綠地集團與福建泰坤貿易有限公司組成的聯合體以47.21億元拿下上海青浦區徐涇鎮會展中心3地塊,打破了前者的總價地王紀錄。不過,沒過幾天,7月3日,萬科張江聯合體以48.7億元高價奪地,再次打破紀錄。
而時至8月,號稱“上海市中心最后一塊黃金地”的“徐家匯中心項目”地塊,在經歷了數次轉手,沉浮18年后,重回土地市場。該地塊設立起始總價175.2611億元,9月5日競價當天,該地塊必然刷新上海總價地王的紀錄。
北京地王的故事也還沒完,也許過不了多久,中糧地產的地王將被取代,因為北京東三環附近的一塊地即將上市,業界預計,屆時,北京地王可能會改頭換面。
對此,楊紅旭表示,地王最能反映土地市場的動向,地王不斷變更,充分表明今年北上廣土地的熱度,但是與此形成極大反差的是,其他省會城市的土地卻有些冷清。
與2010年地王全國開花,北上廣之外的城市經常冷不丁冒出一個價格極高的地王不同,2013年,地價創出有史以來新高的地王多集中于北上廣,但其他省會城市的地王價格反而出現了下降。
2010年,南寧單價地王已經高達11000多元/平方米,遠遠超過這個城市的平均房價水平,而在2013年,南寧單價地王已經降到9332元/平方米。
更為夸張的是西安,西安2010年的單價地王高達11666元/平方米,但2013年西安單價地王只有2348元/平方米。
在貴陽,2010年的單價地王價格為3854元/平方米,而今年的地塊單價普遍不到1000元/平方米。截至今年8月,貴陽地王為云巖區北京路北側、安云路東側地塊,由貴州旅游投資控股集團奪得,樓面單價只有1405元/平方米。
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