任志強(qiáng)解住房需求：老小分居產(chǎn)生新需求
似乎沒(méi)有任何理由壓抑各路資金造地王的熱情。剛剛過(guò)去的2013年上半年，房地產(chǎn)幾乎再現(xiàn)“越調(diào)越漲”。
根據(jù)克而瑞等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，萬(wàn)科銷售830億元，同比上漲36%，位居全國(guó)房企第一，也是世界住宅銷售量第一；綠地、中海、保利的銷售額分別為653億、465億、635億元，排在第二至第四位；銷售額排在第5的恒大地產(chǎn)上半年銷售面積達(dá)到729萬(wàn)平方米，蟬聯(lián)房企銷售面積第一，同比增幅達(dá)16%，而金額方面也剛好達(dá)到482億元，基本完成年度千億目標(biāo)的一半。
2008年多家房地產(chǎn)企業(yè)還在為進(jìn)入房企銷售百億俱樂(lè)部而津津樂(lè)道，僅僅五年之后，百億、兩百億俱樂(lè)部已經(jīng)黯然失色，不少房企正朝著進(jìn)軍500億俱樂(lè)部、1000億俱樂(lè)部、2000億俱樂(lè)部而暗自發(fā)力。
對(duì)此，楊紅旭表示，今年2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施（下稱“國(guó)五條”），市場(chǎng)還有些猶豫，但隨著成交量在5-7月迅速攀升，房企們發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)仍處于上升通道之中。尤其是大型房企資金充裕、銷售較快，有資金優(yōu)勢(shì)，也有補(bǔ)倉(cāng)的強(qiáng)烈意圖。
正因?yàn)殇N售過(guò)快，部分房企面臨缺地的局面。日前在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)將這一輪土地成交上漲定義為“補(bǔ)倉(cāng)”。“目前市場(chǎng)上對(duì)一二線城市的土地需求較大，這就要補(bǔ)倉(cāng)，因此高價(jià)地集中在一線城市。”
在北京拿下三塊高價(jià)地的泰禾集團(tuán)的品牌總監(jiān)沈力男告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，在城鎮(zhèn)化建設(shè)背景下，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)仍將發(fā)揮一定的作用，市場(chǎng)依然向好，中國(guó)的一些核心優(yōu)勢(shì)城市必將對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生較大吸引力。
對(duì)此，萬(wàn)科多次在年報(bào)中指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正發(fā)生巨變，尤其是中國(guó)沿海正誕生著全球有史以來(lái)最大規(guī)模的城市帶，數(shù)以億計(jì)的個(gè)人和數(shù)以千萬(wàn)計(jì)的家庭將來(lái)到這些地方，住宅企業(yè)能夠在這種巨大的城市化進(jìn)程中，獲得近乎無(wú)限的發(fā)展空間。
對(duì)此，任志強(qiáng)對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》饒有興致地介紹了他的最新研究成果：中國(guó)正逐步進(jìn)入老齡化社會(huì)，但這并不意味著購(gòu)房需求就要相應(yīng)減少。上世紀(jì)80年代左右，德國(guó)是7300萬(wàn)人口，1900萬(wàn)個(gè)家庭。2010年，他們?cè)黾恿?00萬(wàn)人，變成了8100萬(wàn)人口，但變成了4100萬(wàn)個(gè)家庭。只增加了800萬(wàn)人口，但是增加了2200萬(wàn)個(gè)家庭，為什么？一調(diào)查發(fā)現(xiàn)，是因?yàn)槔先撕秃⒆臃珠_(kāi)住，這就是家庭分裂速度，家庭分裂導(dǎo)致家庭數(shù)量增加。同樣道理，最近每年多建了1000多萬(wàn)套房子，為什么我國(guó)住房私有化率還在降呢？因?yàn)榧彝シ至褜?dǎo)致家庭數(shù)多了，基數(shù)變了，雖然13億人口沒(méi)有變，但是家庭戶數(shù)多了，所以住房私有化率下降了，基數(shù)大。家庭數(shù)變多了，將會(huì)增加更多市場(chǎng)需求，所以未來(lái)市場(chǎng)依然存在較多需求。
“賣掉”北京的地，能換美國(guó)一年GDP
這是一個(gè)定律：在地王不斷問(wèn)世的年份，房?jī)r(jià)往往是扶搖直上。最近5年，房地產(chǎn)發(fā)生了太多這樣的故事。
記者在北京夏家胡同地塊附近走訪了解到，在地王還沒(méi)出世時(shí)，業(yè)主們和中介就開(kāi)始議論起來(lái)，部分業(yè)主甚至決定暫停拋出手中房產(chǎn)。7月3日，該地區(qū)誕生樓面單價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的地王，部分業(yè)主開(kāi)始上調(diào)房?jī)r(jià)，有些房源價(jià)格比之前上調(diào)了3000元/平方米左右。
但是，隨意造地王，也有可能導(dǎo)致吃不了兜著走。
在地王頻頻出現(xiàn)的2010年，多宗地王傳出退地的消息。2010年溫州單價(jià)高達(dá)3.7萬(wàn)元/平方米的地王，一直面臨著貶值、賣不動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，其一期開(kāi)盤價(jià)格只有保本價(jià)45000多元/平方米，離7萬(wàn)元/平方米的預(yù)期目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)，但目前來(lái)看，由于溫州房?jī)r(jià)仍在下降，這一地王能否全身而退是個(gè)大難題。
中國(guó)社科院此前的一份報(bào)告指出：“目前來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲速度雖然大大放慢，但仍高于城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)速度，中國(guó)85%的家庭沒(méi)有能力購(gòu)買住宅。”
有分析人士指出，盡管有巨大的購(gòu)房消費(fèi)潛力，但在高房?jī)r(jià)的背景下，真正有購(gòu)買力的人群并不多。
房地產(chǎn)牽動(dòng)著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的全局。信達(dá)證券地產(chǎn)分析師張冬峰曾告訴媒體：“這是一種比較危險(xiǎn)的局面，所謂的‘三駕馬車，投資和消費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)依賴太大，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在資金幾乎普遍傾向通過(guò)房地產(chǎn)這種行業(yè)賺快錢。這么發(fā)展下去，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下一個(gè)30年在哪兒？”
張冬峰還認(rèn)為，中國(guó)目前的財(cái)富高度集中在40~55歲左右的一撥人手中，這不僅在未來(lái)有可能引發(fā)巨大的社會(huì)問(wèn)題，更重要的是在10年、20年之后，隨著這部分人年齡漸長(zhǎng)，其消費(fèi)觀念必將趨于保守，而現(xiàn)在年輕人普遍由于房子等負(fù)擔(dān)過(guò)重，未來(lái)的消費(fèi)能力將十分有限，屆時(shí)中國(guó)老年化將在財(cái)富失衡的局面下進(jìn)一步加劇，在一定程度上陷入如同日本一樣十余年的經(jīng)濟(jì)衰退。
全球最大的空頭基金尼克斯掌門人、做空大師詹姆斯·查諾斯日前接受日本媒體采訪時(shí)稱，中國(guó)當(dāng)下的房地產(chǎn)熱酷似1980年代后期的日本，巨大的房產(chǎn)泡沫規(guī)模無(wú)疑將載入歷史，并將對(duì)中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融體系產(chǎn)生沉重打擊。
查諾斯稱，據(jù)其試算，從建設(shè)成本來(lái)看中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值已升至GDP的300%~400%，而1989年日本的這一比例為375%。中國(guó)政府試圖控制泡沫，但并未見(jiàn)效，大量的房產(chǎn)建設(shè)仍在繼續(xù)，投機(jī)資本不斷涌入，金融機(jī)構(gòu)也染指其中，無(wú)心本業(yè)的中國(guó)企業(yè)也紛紛將資金投向房地產(chǎn)。
2013年上半年，北京的土地總收入已達(dá)到664億元人民幣，而成交的土地面積為813萬(wàn)平方米。以此計(jì)算，北京市土地的平均價(jià)格為8167元/平方米。
北京市的國(guó)土面積為16410.54平方公里，假如將北京市土地全部變賣，即將8167元/平方米和土地面積這兩個(gè)數(shù)據(jù)相乘，可以得出當(dāng)前北京土地總市值已經(jīng)高達(dá)134萬(wàn)億元人民幣。
8月2日，美國(guó)商務(wù)部公布調(diào)整后的2012年GDP數(shù)據(jù)，為16.3萬(wàn)億美元，約合人民幣100萬(wàn)億元。美國(guó)一年的GDP還不及北京土地總市值。
“從一定角度而言，這個(gè)有些驚人的數(shù)據(jù)確實(shí)真實(shí)反映了中國(guó)房產(chǎn)泡沫的危機(jī)程度。”張冬峰表示。
“不放開(kāi)土地供應(yīng)，北京四環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)漲到10萬(wàn)是可能的”
目前，國(guó)土資源部對(duì)地王尤其是特大地塊保持著密切關(guān)注。國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智7月11日表示，當(dāng)前的土地市場(chǎng)存在著供地者和用地者達(dá)成“默契行為”的情況。通過(guò)違規(guī)出讓等手段，導(dǎo)致大量土地囤積在用地者手中，長(zhǎng)期不開(kāi)發(fā)或開(kāi)發(fā)不足。目前國(guó)土部已經(jīng)選擇了可能存在違規(guī)情況的“特殊”地塊284宗，在相關(guān)省市的協(xié)助下，正在對(duì)這些地塊進(jìn)行調(diào)查分析。此外，國(guó)土資源部也通過(guò)擴(kuò)大土地供應(yīng)降地價(jià)。
然而，土地市場(chǎng)的熱情始終沒(méi)能消退。
在各類調(diào)控措施中，房產(chǎn)稅最受關(guān)注，而隨著重慶、上海等地開(kāi)始征收，現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策與調(diào)整土地財(cái)政的目標(biāo)相距甚遠(yuǎn)。多位專家均指出，房產(chǎn)稅改革必須突出其改革試點(diǎn)作用，應(yīng)敢于突破目前的征稅模式，為改革積累更多準(zhǔn)備。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一位官員曾指出，調(diào)控的難點(diǎn)，一是中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來(lái)的剛性需求，每年有1000多萬(wàn)的農(nóng)民進(jìn)城；二是民間資本投資領(lǐng)域過(guò)窄；三是全球化的熱錢涌動(dòng)與人民幣升值預(yù)期相結(jié)合；四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失；五是地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，使得房?jī)r(jià)越高、土地價(jià)格越高，而土地價(jià)格越高，地方政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的錢就更多；六是中國(guó)各地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距巨大，很難用“一刀切”的辦法調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。
“土地財(cái)政模式如果不改，地王現(xiàn)象將難以遏制。”一位地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在接受采訪時(shí)坦言，“通過(guò)土地出讓制度改革，將土地收入化整為零，弱化各地的高價(jià)賣地沖動(dòng)，能斷絕一些地方政府寅吃卯糧的不良行為，從而在數(shù)年內(nèi)把因地價(jià)扭曲而推高的房?jī)r(jià)變得趨于正常。”
還有的地產(chǎn)專業(yè)人士建議，只有打破土地地方壟斷，才有望從根本上緩和目前的供需矛盾，最終破解高房?jī)r(jià)。
“不放開(kāi)土地供應(yīng)，北京四環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)漲到10萬(wàn)是可能的。”任志強(qiáng)說(shuō)。 本新聞共 3頁(yè),當(dāng)前在第 2頁(yè) 1 2 3 |
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